據(jù)《檢察日?qǐng)?bào)》日前報(bào)道，北京市豐臺(tái)區(qū)檢察院2016年截至目前共立案查辦偷逃房產(chǎn)交易稅費(fèi)犯罪系列案8件8人，其中5人系稅務(wù)征收人員，200余套房產(chǎn)交易偷逃稅費(fèi)，給國(guó)家造成2000余萬(wàn)元稅收損失。9月2日，征稅人員傅某、段某等因涉嫌徇私舞弊不征少征稅款罪、受賄罪被移送審查起訴。
此案中，征稅人員伙同房產(chǎn)中介濫用的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)政策，造成國(guó)家稅收損失巨大。隨著“營(yíng)改增”的全面推進(jìn)，這些個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)政策現(xiàn)在又是什么情況呢？
【案情回顧】“滿(mǎn)五”等稅優(yōu)條件被濫用
2012年，房產(chǎn)中介郭某勾結(jié)豐臺(tái)區(qū)地稅局第二稅務(wù)所工作人員段某、傅某，使用假的房產(chǎn)證明，使得距前次交易未滿(mǎn)5年的房屋，在過(guò)戶(hù)中應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅而沒(méi)有征收。
2013年，北京市嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人所得稅“嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征”，但房屋連續(xù)兩次交易間隔時(shí)間滿(mǎn)五年且為家庭唯一住房，無(wú)須繳納個(gè)人所得稅，即俗稱(chēng)的“滿(mǎn)五唯一”。段某、傅某又伙同房產(chǎn)中介人員等將涉案房屋偽造成“家庭唯一住房”。辦法主要有兩種：一是通過(guò)偽造賣(mài)房人未婚、離婚、喪偶等證明，使出賣(mài)的這套房“變身”家庭唯一一套房子；二是偽造一張建委房屋系統(tǒng)查詢(xún)“售房人唯一住房”的查詢(xún)結(jié)果單，將所售房屋“變?yōu)椤蔽ㄒ蛔》浚瑥亩_(dá)到不用繳納個(gè)人所得稅的目的。除了偽造“滿(mǎn)五唯一”外，“二手變一手”交易同樣可以達(dá)到這一目的。段某、傅某又伙同房產(chǎn)中介人員偽造新房購(gòu)房合同，僅按照新房交易計(jì)算契稅，偷逃繳納“營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅”。
此案中，違法人員濫用的稅收優(yōu)惠政策涉及個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。
在營(yíng)業(yè)稅方面，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕12號(hào)，現(xiàn)已全文廢止）規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這就是俗稱(chēng)的“滿(mǎn)五”條件。
在個(gè)人所得稅方面，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）指出，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。”《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）強(qiáng)調(diào)，“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”《北京市地方稅務(wù)局北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》（2013年第3號(hào)）傳遞了國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)的精神，并明確了不同房源房屋原值的組成。公告同時(shí)指出，納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。
何謂“二手變一手”不用繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅呢？“一手房”的來(lái)源無(wú)非個(gè)人自建和開(kāi)發(fā)商建設(shè)，后者不涉及個(gè)人所得稅，也不存在商品房免征營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，不在本案例討論范圍。這里免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的“一手房”，應(yīng)該是“個(gè)人自建自用住房”。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）規(guī)定，個(gè)人自建自用住房，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。但根據(jù)《個(gè)人所得稅法》，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建自用住房應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。雖然，財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)曾規(guī)定，為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，這一政策即被廢除。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào)）指出，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅，財(cái)稅字[1999]278號(hào)中的相應(yīng)條款同時(shí)廢止。因此，此案中“二手變一手”只繳納契稅的情況，或者是征稅人員濫用稅法，未對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建自用住房征收個(gè)人所得稅，或者就是記者報(bào)道時(shí)描述不清楚。畢竟，該報(bào)道對(duì)營(yíng)業(yè)稅及其附加的表述是，“根據(jù)稅收相關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅稅率為5.6%”。
“營(yíng)改增”后，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)政策今安在？
由于上述案件發(fā)生時(shí)間在幾年前，彼時(shí)的稅收政策與目前有著相當(dāng)大的區(qū)別，且經(jīng)歷了幾番“變換”。
“二手房”方面，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。財(cái)稅〔2011〕12號(hào)相應(yīng)廢止。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策大幅擴(kuò)大了范圍。不僅如此，2016年這一政策有限制的不再區(qū)分普通房與非普通房。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）指出，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。不過(guò)這一政策在一線(xiàn)城市受到了限制。財(cái)稅〔2016〕23號(hào)強(qiáng)調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）執(zhí)行。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局前前后后發(fā)布了多次文件，自財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)開(kāi)始，此后的多次政策調(diào)整，都只是圍繞個(gè)人持有購(gòu)買(mǎi)的住房的時(shí)間來(lái)進(jìn)行。從財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)規(guī)定“對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅”，期間廢止的文件有財(cái)稅[2008]174號(hào)、財(cái)稅[2009]157號(hào)和財(cái)稅〔2011〕12號(hào)，再到財(cái)稅〔2015〕39號(hào)的“滿(mǎn)二”免征，都需要區(qū)分普通房與非普通房之別。從財(cái)稅〔2016〕23號(hào)開(kāi)始，不再做過(guò)于復(fù)雜的劃分，體現(xiàn)了政策維護(hù)納稅人合法權(quán)益的精神。
“營(yíng)改增”后，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，京滬廣深以外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。京滬廣深地區(qū)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房方面，財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)文件精神在以后得到一貫的堅(jiān)持。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2013〕62號(hào)）重述了這一政策：“對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房，免征營(yíng)業(yè)稅”。“營(yíng)改增”后，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件指出：“下列項(xiàng)目免征增值稅……（十五）個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房。”
