1.企業基本情況
XX省XX市XX房地產開發有限公司成立于2004年8月，是一家集房地產開發、建筑安裝、物業管理的企業。公司注冊資金3500萬元，具有城市綜合開發二級資質和AA資信等級。該公司于2005年開始開發建設XX高層住宅小區，該項目未采用預售方式售房，2007年10月開始現房銷售。
2008年初，xx市國稅局對該企業2007年度的企業所得稅開展納稅評估工作。
2.采集評估數據
（1）評估數據取得
①企業所得稅年度納稅申報表
稅務人員從企業2007年度所得稅申報表及其附表中得到以下數據：銷售收入30171374元，銷售成本22567564元，營業稅金及附加2136560元，期間費用2827440元（其中銷售費用332702元，管理費用1242718元，財務費用1252020元），利潤總額為2639810元，應納所得稅額871137元。根據上一年度申報表得到銷售費用232507元，管理費用1032715元，財務費用1131675元。
②企業年度會計報表
稅務人員從企業2007年度會計報表及其附表中得到以下數據：貨幣資金1960000元，期初應收賬款1360000元，期末應收賬款1470000元，期初其他應付款1139625元，期末其他應付款3791037元，期初存貨115418216元，期末存貨176377895元，期初其他收款2280000元，期末其他應收款1410000元。
③企業其他涉稅信息表
稅務人員從項目其他涉稅信息表中得到以下數據：該項目土地成本74600000元，建筑安裝工程費92836480元，基礎設施費13068282元，前期工程費15860956元，配套設施費23308087元，開發間接費36200696元，合計開發成本255874501元。本期開發成本83527250元。
項目完工后開發成本結轉到開發產品成本，項目可售面積為58889平方米，已售面積5101平方米，根據銷售面積與可售面積的占比計算成本結轉率為8.66%。隨著銷售按比例結轉至銷售成本，經計算各項成本明細如下：土地成本6460360元，建筑安裝工程費8039639元，基礎設施費1131713元，前期工程費1373559元，配套設施費2018480元，開發間接費3134980元。
（2）第三方信息取得
稅務人員根據房地產行業的特點采用內外結合、由外及內的辦法，從第三方調查基礎資料和數據。
①土地管理部門及房屋拆遷管理部門信息：征用土地25408平方米，土地出讓金3730萬元，拆遷安置補償費3431.6萬元，其他稅費298.4萬元，全部繳清。
②地稅部門信息：2007年公司上繳營業稅1570493元，土地增值稅314098元。③規劃局信息：總可售面積58889平方米。
④房管部門信息：項目已售面積5101平方米，已銷售均價為6250元/平方米。
⑤市國稅局在對2007年度房地產企業所得稅開展納稅評估工作之前，將當地建造高層住宅的房地產企業按規模進行分類，選擇了具有代表性的20家企業進行深入調查，根據這些房地產企業當年申報的銷售收入、銷售成本、銷售費用等數據計算各項預警指標值，并結合稅務人員的評估經驗及判斷進行修正，最后運用統計學原理計算出各指標行業平均水平及預警區間。
通過對20家典型房地產企業的工程預算、結算書信息進行整理，計算單項工程單位面積建筑安裝工程費及各項開發成本占建安費用的比率，在20個樣本數據的基礎上運用統計學原理計算出行業平均水平及預警區間范圍見表A-13。
表A-13
指標行業平均水平預警區間下限預警區間上限稅負差值率18%16%20%商品房銷售成本率52%44%60%銷售費用收入比率 3%1%5%前期工程建設費占建筑安裝工程費比率10%6%14%基礎設施建設費占建筑安裝工程費比率11%7%15%公共配套設施建設費占建筑安裝工程費比率7%3%11%開發間接費占土地成本及建筑安裝工程費比率11%6%16%單位面積建筑安裝工程費（元/平方米）150014001600
說明：行業平均水平根據當期選取的樣本平均值進行測算，預警區間（預警上、下限）是在行業平均值基礎上可上下浮動的合理范圍，表中指標高于預警上限視為異常。
稅務人員根據從各類報表及第三方搜集的數據，對銷售收入、銷售成本等整理成表A-14。
表A-14
指標項目金額（元）銷售收入30171374開發成本255874501其中：土地成本74600000建筑安裝費92836480基礎設施費13068282前期工程費15860956配套設施費23308087開發間接費36200696商品房銷售成本22158731其中：土地成本6460360建筑安裝費8039639基礎設施費1131713前期工程費1373559配套設施費2018480開發間接費3134980銷售成本22567564營業稅金及附加2136560其中：營業稅1570493土地增值稅314098期間費用2827440其中：管理費用1242718銷售費用332702財務費用1252020上期管理費用1032715上期銷售費用232507上期財務費用1131675期初其他應付款1139625期末其他應付款3791037期初存貨115418216期末存貨176377895本期開發成本83527250當期已售面積 5101可售面積58889企業申報所得稅871137
