青島市地方稅務局關于進一步加強房地產開發經營業務企業所得稅管理有關問題的通知
青地稅發[2012]48號
2012.5.31
市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：
為進一步加強房地產開發經營業務企業所得稅的管理，保護納稅人的合法權益，堵漏增收，固本強基，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號，以下簡稱《辦法》）等法律法規和規范性文件的規定，現就加強房地產行業企業所得稅管理的有關問題通知如下。-
一、關于成本對象確定及報備問題
由于房地產行業開發產品的特殊性、多樣性、差異性，成本對象作為開發產品開發建造過程中各項耗費的承擔者，成本對象的合理確定對于正確劃分成本費用的歸屬、準確核算成本費用、應納稅所得額等方面有著重要意義。成本對象不僅是計稅成本核算的基石，而且提供了最終產品的有關信息，為以房控稅奠定了堅實的基礎。
1、主管地稅機關應當根據《辦法》26條的規定，要求房地產開發企業在開工前按照《房地產開發企業成本對象備案表》（詳見附件1）的格式報備成本對象,據以掌握房地產企業開發產品的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數、是否異地開發等基本信息，為日常管理和后續的分析、評估、檢查等夯實基礎。
2、主管地稅機關應當根據成本對象的確定原則，結合實際情況，從開發地點、開工時間、完工時間、產品歸屬、產品結構、產品類型、產品功能、產品用途、產品成本、產品售價等方面對房地產企業報備的成本對象進行審核，對劃分不合理的應當書面通知企業重新調整并報備。
3、房地產開發企業成本對象一經確定并向主管地稅機關報備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應向主管地稅機關申請并征得主管地稅機關的同意。申請改變成本對象的，應向主管地稅機關報送規劃、設計變更批文等資料。
4、主管地稅機關要在本通知下發后，對轄區內2008年以后開工截止本通知下發之日尚未完工的房地產開發項目的成本對象報備情況進行一次全面自查，對未報備成本對象的，按照上述要求清理。
5、市局將擇機對主管地稅機關成本對象的報備情況進行一次抽查，抽查情況將在全系統進行通報。
云中飛點評——
成本核算對象是核算成本的主體，也就是說算“誰”的成本，“誰”就是成本核算對象，例如某房地產開發公司開發一宗10萬平方米的土地A地塊，如果A地塊一次性開發，想了解這宗土地開發的成本，那么A地塊就是成本核算對象。
如果A地塊分三期開發，想了解每期的成本情況，那么一、二、三期中的每一期就是要確定的成本核算對象。
如果在A地塊一期中開發的有高層、多層、商業，想了解高層、多層、商業各種業態的成本，那么高層、多層、商業就是要確定的成本核算對象。
例如,某開發項目一有10棟高層，同時開工。每棟樓都是地下是車庫、1、2樓是商鋪，3—20樓是住宅，根據產品功能區分原則,就可以分為3個成本對象. 車庫1個， 商鋪1個，住宅1個。
要注意企業所得稅的成本對象與土地增價值稅的清算項目既有區別又有聯系。
目前,很多稅務人員都搞不清楚成本對象的概念,所以目前要求成本對象進行備案的稅務局沒有幾個。
二、關于銷售未完工開發產品的處理問題
房地產開發企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，并根據《辦法》第9條規定按照確定的計稅毛利率計算預計毛利額，并入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。
1、主管地稅機關要加強銷售未完工開發產品收入結轉的管理。主管地稅機關應當按照《辦法》的相關規定，于企業年度申報后1月內建立《房地產企業銷售未完工開發產品收入結轉情況臺賬》（詳見附件2），取得銷售未完工開發產品收入的基本情況，包括本年度銷售收入總額、銷售未完工開發產品收入結轉的銷售收入額、以前年度轉入本年的尚未結轉銷售收入的預售款、本年銷售未完工開發產品的預售款、本年調增的計稅毛利額、本年轉為銷售收入的預售款、本年調減的以前年度已調整的計稅毛利額、留待以后年度結轉收入的銷售未完工開發產品預售款等。
2、主管地稅機關要核實房地產企業銷售的開發產品的類型，區分經濟適用房、限價商品房、一般商品房、別墅等產品類型正確適用計稅毛利率。對于不按規定適用計稅毛利率的，主管地稅機關要及時予以調整。
3、主管地稅機關應當結合第三方信息(如房產主管部門網上備案、預售（銷售）信息，預售資金監管信息等)核對其申報的銷售未完工開發產品情況，核實其銷售未完工開發產品收入是否全面完整、不同種類的開發產品適用的計稅毛利率及計算的毛利額是否正確、銷售未完工開發產品的應納稅所得額的調增調減是否正確等。
4、對于房地產企業采取隱匿、分解等違法手段少申報、不申報銷售未完工開發產品收入而導致不繳少繳稅款的，主管地稅機關要依法進行處理。
云中飛點評——
一些私人的小型房地產公司采取隱匿、分解收入等違法手段的表現形式是:
企業開給業戶的收據和正式發票與實際付款額不符，有較大的差價，收據、發票、與購房合同上的數額均一致。
手段是:買賣雙方配合，一人退一步，你情我愿，實現雙贏。比如開價偏高一點8200元1平方，如果買方同意按7400開發票，實際成交價可以優惠到7800。買方另外要給賣方400的現金，這樣開發商就截留隱匿了收入5%或10%左右即400的現金收入，400不開收據，個人也得到400的優惠。皆大歡喜。
這種隱匿、分解收入的方法具有偷稅的主觀故意性,由于得到了業戶的配合, 比較隱蔽,稅務局不易發現.但是,你能保證，今年沒有人舉報，明年就沒有人舉報嗎？呵啊,這句話說的不太準確，應該是：今天沒有人舉報，明天就沒有人舉報嗎？偷稅是無限期追征的,一旦有內部人員舉報，就會應了古人說的:不是不報,是時候未到。
三、關于完工產品確認的問題
開發產品完工與否決定了開發產品成本費用的歸集是否完整，因此對開發產品是否完工的判定對于房地產行業企業所得稅的管理具有重要意義。主管地稅機關應當根據《辦法》第3條及國稅函[2010]201號規定標準，據實判斷開發產品是否完工，對于完工產品應當于完工后1月內建立《開發產品完工情況臺賬一》和《開發產品完工情況臺賬二》（詳見附件3、4），掌握完工產品成本費用的基本情況以及會計成本與計稅成本的差異。
主管地稅機關應當根據掌握的信息，判斷房地產企業開發產品是否達到完工標準。對于已符合完工條件而房地產企業沒有在完工年度及時結轉收入和成本并計算應納稅所得額的，主管地稅機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《征管法》及其實施細則的有關規定對其進行處理。
云中飛點評——
31號文規定, 房地產企業在完工年度及時結轉成本, 而房地產企業會計制度規定,企業是在交樓(即風險轉移)和收到全部錢(即經濟利益流入)這2個條件具備時結轉收入和成本.這樣,稅法和會計就產生了差異, 稅法要求按完工結轉成本, 會計按交樓結轉成本, 稅法結轉成本的速度要比會計快.當1個房地產企業已完工,但是還沒有交樓,要做匯算清繳,這時，問題就來了,企業按不按稅法的要求在完工時結轉成本呢?
云中飛相信沒有1家房地產企業愿意這樣做,因為你雖然在完工時按稅法要求結轉了成本,但是,你在交樓時你還要按會計的要求再結轉一次成本.你要結轉兩次成本. 這樣的工作量拿兩份工資都補不回來, 誰愿意干呢?現在絕大部分的房地產企業的態度是,堅決不在完工結轉成本,你稅務局要是有本事你來幫我在完工結轉成本啊.呵呵,青島地稅早就知道你有這種想法了。
所以, 人家青島地稅說你不按完工結轉成本，就給你確定或核定計稅成本,注意，不是計算計稅成本。誰有空幫你計算呢?除了核定。注意:并按《征管法》及其實施細則的有關規定對其進行處理這句話,里面包含了滯納金\罰款\等因素。你可能還會問，還會不會被定為偷稅呢？呵呵，如果你有這個想法，說明你的思想開始成熟了，考慮的問題多了，不再憤青了，你已經開始具備財務總監的素質了。
四、關于收入確認方面的問題
主管地稅機關在房地產企業收入管理方面，要做好以下幾方面工作：
1、主管地稅機關應當在核實房地產企業開發產品的種類、占地面積、建筑面積、可售面積、已售面積、留存面積等的基礎上，結合開發產品的售價，核實其計稅收入（包括未完工開發產品的銷售收入和完工產品結轉的收入）。
2、主管地稅機關在核實銷售收入的過程中，尤其要關注房地產企業的分離式銷售模式，也即由其他企業包銷或由其關聯方銷售開發產品。主管地稅機關應當調查了解同區域、同地段、相同或類似開發產品的同期或大約同期銷售價格，進行對比分析。對于銷售價格明顯偏低的，應當進一步落實原因；沒有正當理由的，主管地稅機關應當依法責令房地產企業予以調整。
云中飛點評——
青島地稅發明了一個概念：分離式銷售模式，按青島地稅的解釋，是由其他企業包銷或由其關聯方銷售開發產品的意思，還好，有名詞解釋。云中飛的理解是，這可能就是指委托銷售里的買斷式銷售模式和包銷銷售模式。
目前，稅務局已經關注房地產企業的關聯方交易問題。云中飛需要提醒你的是，如果你有關聯方交易，你不能銷售價格明顯偏低，呵呵，怎樣才算是銷售價格明顯偏低？稅法有明確規定嗎？偏低多少才算是偏低呢？這個問題，由于稅法沒有明確規定，云中飛不方便在這里亂說，在小范圍的情況下云中飛會談談個人的看法以及一些案例。
3、主管地稅機關應當從內部和外部收集房地產銷售收入信息資料來加強監管。在內部，應當充分運用房地產管理軟件，依據其記錄的銷售收入明細申報、發票開具等內容，按照以稅控稅的要求，加強與營業稅和土地增值稅申報收入的比對分析，對于申報情況存在差異的，主管地稅機關應當列入工作重點，及時予以核查，核實差異原因，區分政策性原因和非政策性原因，依法做出處理。
云中飛點評——
企業所得稅,營業稅,土地增值稅的計稅依據是不一樣的，如果企業所得稅與營業稅和土地增值稅申報收入情況存在差異，云中飛認為很正常。
在外部，主管地稅機關應當加強與土地、房產、規劃、建設、價格等相關主管部門的協作，掌握《青島市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》、《青島市新建商品房預售資金監管暫行辦法》、《青島市商品房預售方案管理暫行規定》、《商品房銷售明碼標價規定》等部門規定，從這些部門取得土地面積、開工時間、規劃建設面積、完工時間、銷（預）售時間、銷（預）售價格、簽約合同、銷（預）售套數面積、銷（預）售款額等相關信息，利用這些部門的監管信息，對比企業的申報資料，進行分析、核實。
云中飛點評——
房地產企業的信息外部很容易得到，房地產企業實際上是透明的。因為透明，所以，做不了兩套賬。
五、關于成本費用方面的問題
房地產企業建造、開發的開發產品符合稅收規定確認完工條件的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品的計稅成本。
1、主管地稅機關要按照《辦法》27條的規定核查可以扣除的計稅成本內容，對不能扣除的支出要予以剔除。對于可以扣除的支出項目，要核查房地產企業是否按照報備的成本對象進行歸集與分配以及歸集與分配是否適當。
云中飛點評——
這一條是和第一條即關于成本對象確定及報備問題是相對應的，如果你報備的成本對象和扣除成本對象不一樣是不行的。所以，你在報備的成本對象的時候就要想好。
2、主管地稅機關要依據行業間的關聯關系，加強房地產業與建安業“上下游”行業的比對分析。注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應當要求企業說明原因。
云中飛點評——-
目前，稅務局已經關注房地產企業的關聯方交易問題。注意這句：如與建筑工程定額差距較大，應當要求企業說明原因。這句云中飛將在下面的第6點一并給大家分析。
3、開發產品成本超過預算，應當要求企業提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內，否則主管地稅機關應當核定計稅成本。
4、主管地稅機關要根據《辦法》32條的規定強化對房地產企業預提費用的監管，對于發生預提費用的房地產企業應當于年度申報后1個月內建立《房地產開發企業預提費用臺賬》（詳見附件5），對預提費用進行分析核實，對于不符合規定條件的預提費用，應當責令企業及時進行調整，并按照《征管法》的有關規定進行處理；整個開發項目完工后，主管地稅機關應對全部預提費用進行清理，對于已預提但實際未發生的費用按規定進行稅收處理。
5、主管地稅機關要對房地產企業的大額成本費用發票進行專項核查，以房地產企業為中心，延伸到出具發票的企業，核實業務及發票的真實性。同時，要加強與土地增值稅扣除項目的關聯比對分析。
云中飛點評——
無論是采取稅收籌劃的手段，還是偷稅手段，表現形式都是發票，發票是房地產企業的死穴，用稅務局的話說發票是房地產企業的“蛇的七寸”。打蛇要打七寸，查房地產企業就查大額成本費用發票。
6、主管地稅機關要根據市局確定的《建筑安裝工程成本參考表》（詳見附件6），對照房地產開發企業開發產品實際建筑安裝成本，對于明顯超出房地產開發企業建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機關要重點核實，加大管理力度。
云中飛點評——
房地產企業的問題,不在收入,而在于成本.特別是建筑成本.房地產企業的建筑成本偏高有兩種可能性:一個是虛開發票或購買假發票,另一種是與總包串通人為抬高建筑成本,當你人為抬高建筑成本, 在土增稅方面稅務局會根據187把你給核定了.目前, 已經在土增稅方面核定的有很多稅務局,例如,北京、大連、江蘇、遼寧等先進地區。但是，企業所得稅方面能核定嗎？我們先來看看征管法第三十五條：
納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：
（一）依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的；
（二）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；
（五）發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；
（六）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
稅務機關核定應納稅額的具體程序和方法由國務院稅務主管部門規定。
征管法第三十五條（六）講到納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的可以核定，但是，征管 法第三十五條并沒有成本偏高可以核定的條款。乖乖，云中飛說的這個東西你沒有聽說過吧。
所以，人家青島地稅對于明顯超出房地產開發企業建筑安裝工程成本參考范圍的，只是說要主管地稅機關要重點核實，加大管理力度，并沒有使用核定這樣的字眼。云中飛建議，那些簡單粗暴的按房地產企業收入的百分比（例如中部某省按收入3.3%）征收企業所得稅的稅務局，是時候好好學習青島地稅了。
六、關于房地產信托融資的扣除問題
房地產信托融資，即房地產企業與房地產信托基金簽訂投資合同，約定房地產信托基金進入和退出房地產企業的時間以及房地產企業在房地產信托基金按約定退出時的股權收購價格，其實質為一種有期限的股權投資，房地產信托基金進入時的成本與退出時的銷售價格之間的差額即其投資收益，同時也是房地產企業使用房地產信托資金所付出的代價。因此房地產企業以利息等名義支付給房地產信托基金的代價不能在稅前扣除，只能作為支付股息在稅后分配處理。
云中飛點評——
房地產資金信托目前主要有兩種模式：一種是信托債務融資。即房地產企業向信托公司舉債進行項目開發，約定按期支付本息。另一種是信托股權融資，即房地產開發企業直接吸收信托公司投資用于開發項目。信托債務融資還好點。借的錢是可以稅前扣除的。
相關政策：
金融保險業營業稅申報管理辦法（固定回報）
2002-01-30 國家稅務總局 國稅發[2002]9號
第五條貸款是指將資金有償貸與他人使用（包括以貼現、押匯方式）的業務。以貨幣資金投資但收取固定利潤或保底利潤的行為，也屬于這里所稱的貸款業務。按資金來源不同，貸款分為外匯轉貸業務和一般貸款業務兩種。
川地稅發[2010]49號：四川省地方稅務局關于修改《四川省地方稅務局關于營業稅若干問題的通知》的通知 四、銀行、信托投資公司或企業等單位以投資的名義注入資金共同經營的行為征收營業稅問題： 銀行、信托投資公司或企業等單位以投資的名義注入資金，名義上“共擔風險”，而實際上收取了固定資金占用費或利潤，屬于貸款業務。經請示國家稅務總局，按“金融保險業”征收營業稅。
但是，目前，信托股權融資的處理稅法是很不明確的。很多人把房地產股權融資信托理解成為“假股權真債權”，這只是一廂情愿的想法。稅務局極有可能會粉碎你的這個想法，把你給杯具了。
例如，房地產企業A公司的X項目預計總投資9億元
A公司為緩解資金緊張狀況，吸收B信托投資公司2億元股權融資，并辦理X項目公司工商增資變更手續，B信托投資公司占X項目40%的股權，雙方合同約定，項目開發結束后，B信托公司持有的X項目公司2億元40%的股權由A公司以2.6億元溢價贖回。這樣，A公司的0.6億元溢價屬于利息呢還是屬于股息呢？青島地稅說，這0.6億元屬于股息，不能在稅前扣除。聽明白了嗎？屬于股息。云中飛建議，如果一定要借房地產信托，也只能借信托債務融資，千萬不要給房地產信托公司入股。
七、關于異地開發的問題
主管地稅機關應當高度關注房地產企業異地開發業務，要求異地開發的房地產企業在項目開工前將開發項目的基本情況向其主管地稅機關報備。主管地稅機關應當將房地產開發企業異地開發的項目按項建檔，掌握異地開發情況。必要時，函請異地開發項目當地主管地稅機關協助調查或到項目開發地實地調查。主管地稅機關要對比房地產企業申報資料，重點比對分析其是否包括了異地開發項目的收入、外地適用的計稅毛利率等，查實不申報或少申報異地開發項目收入的，主管地稅機關要依法進行處理。
八、關于房地產企業的日常管理問題
分析近年來房地產企業的預繳及匯算清繳申報數據，房地產企業的貢獻率較低、虧損面較高等問題比較突出，對此，主管地稅機關要采取分析、約談、評估、檢查等措施，不斷加大后續管理工作力度，提高房地產企業所得稅的征管質效。
1、主管地稅機關應當高度重視低貢獻率房地產企業的管理，對于低于平均貢獻率的甚至貢獻率為零的企業，要強化評估和檢查等后續管理措施，找出問題的癥結所在，對于違法行為要依法進行處理。
2、主管地稅機關應當在關注、加強管理較大規模虧損房地產企業的同時，更加重視中小規模虧損房地產企業，按照《青島市地方稅務局虧損企業所得稅管理若干規定》的要求，不斷加強虧損企業的管理，對于非正常虧損的房地產企業依法進行處理。通過強化虧損企業的管理，力爭將正常經營的房地產企業的虧損面降低到合理的水平，提高房地產業企業所得稅管理的質量和效益。
云中飛點評——
稅務局納稅評估就一個指標，就是稅負率。土增稅稅負率，企業所得稅稅負率。無論你是采取稅收籌劃的手段，還是偷稅手段，如果你的稅負率低,被稅務局選中納稅評估的就是你。
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