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| 豫地稅發[2011]51號 河南省地方稅務局關于加強房地產企業所得稅和土地增值稅管理的通知 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：1044 |
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| 河南省地方稅務局關于加強房地產企業所得稅和土地增值稅管理的通知豫地稅發[2011]51號 2011.4.11各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權縣（市）地方稅務局：為進一步貫徹落實《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）文件規定，切實加強和規范我省從事房地產開發經營業務企業的所得稅、土地增值稅管理，使房地產企業的管理逐步走上科學化、規范化、精細化管理軌道，結合我省實際提出如下要求，請認真貫徹執行。 一、所得稅方面（一）加大政策宣傳和培訓力度各地要采取有效措施，有針對性地進一步加大政策宣傳和培訓力度，對外，要使房地產企業知曉《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）文件精神，輔導企業認真執行文件規定；對內，要使地稅管理人員熟練掌握和運用《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，嚴格按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則規定，結合房地產企業特點，加強房地產企業所得稅管理。（二）加強查帳征收企業所得稅管理對房地產企業實行查帳征收，所得多的多征，所得少的少征，無所得的不征，這是企業所得稅立法精神的體現。各地要堅定不移地要求和幫助企業建立健全帳制，正確進行財務核算，嚴格按照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）進行稅務處理。實行查帳征收的企業按照“按期預繳，年度匯算，完工結算，重點稽查”的征管方式進行管理。1.按期預繳實行查帳征收的企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，預繳企業所得稅。計稅毛利率按下列規定進行測算確定：（1）開發項目位于鄭州市城區和郊區的，不得低于15%。（2）開發項目位于省轄市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。對開發項目內配套建設經濟適用房、限價房和危改房的，以及經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等產品的，應按不同項目分別核算預售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。2.年度匯算房地產企業實行分季（或月）預繳，年度匯算清繳。納稅人自納稅年度終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據季度或月份預繳企業所得稅的數額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，并填寫企業所得稅年度納稅申報表，向主管地稅機關辦理企業所得稅年度納稅申報、提供地稅機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告及地稅機關需要的其他相關資料。3.完工結算開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額，繳納稅款。對已達到完工條件而未在規定期限內向主管地稅機關結算的，主管地稅機關有權核定其應納稅款。4.重點稽查各級地稅機關要認真組織開展企業所得稅重點稽查工作，對企業所得稅實際稅負小于預征額的，要嚴格進行納稅評估或重點稽查。尤其是年度企業所得稅匯算清繳工作結束后，對出現匯算清繳應退稅款的房地產企業，縣區地稅機關必須逐戶組織實施稅務稽查，形成稽查結論或報告。凡稽查中發現納稅人有偷稅、逃稅現象的，要依法嚴肅處理。（三）加強核定征收企業所得稅管理企業如果出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情況，地稅機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。對實行核定征收企業所得稅的房地產企業應稅所得率的確定，主管稅務機關應參考企業開發規模、開發地理位置、銷售價格、土地成本、建筑成本、對企業評估測算的利潤率，以及賬務健全企業類似開發項目利潤水平等因素確定。原則上按國家稅務總局《企業所得稅核定征收辦法》規定的應稅所得率執行，不得低于同地區同類企業的應稅所得率，同時，要積極引導企業向查帳征收過渡。不能出于以降低企業稅負為目的而采取核定征收方式。（四）加強國地稅部門協作目前，我省國稅部門對其管轄的房地產開發企業已經實行查帳征收。因此，各級地稅部門要主動與國稅部門聯系合理確定應稅所得率、計稅毛利率等，保證同一區域內同類企業的所得稅稅負基本相當，防止出現同區域同類企業稅負不公現象。（五）狠抓工作落實各級地稅機關要進一步加大監督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加強對預征工作的管理監督，原則上企業所得稅納稅人年度預繳稅款占當年企業所得稅入庫稅款（預繳數﹢匯算清繳數）不得少于70%；另一方面要加強對匯繳應退稅款企業稽查工作開展情況的監督，并嚴格責任追究，確保工作落實。各級地稅機關要充分認識加強房地產企業所得稅管理的重要意義，切實把加強房地產企業所得稅管理工作放到重要議事日程，抓緊抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策銜接，有什么問題和建議及時上報省局所得稅處。省局對各地房地產企業所得稅管理工作的開展情況適時組織督導，總結好的經驗和做法，進一步改進和完善房地產企業所得稅管理。 二、土地增值稅方面（一）繼續加強土地增值稅清算工作河南省地方稅務局《關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發[2010]28號）文件下發后，各地積極行動，全面展開土地增值稅清算工作，從目前的進展情況看，清算工作進度差別很大，有的地方僅清算很少的項目，有的地方清算工作進展迅速，因此各地要采取有效措施，嚴格按照土地增值稅清算的有關規定積極推進土地增值稅清算工作。（二）加強土地增值稅政策的宣傳和培訓工作土地增值稅的政策宣傳和培訓是十分重要的工作，尤其是全面開展清算工作后，宣傳的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加強土地增值稅政策宣傳和培訓。具體要求：一是對外的宣傳培訓，各級稅務機關要加強對房地產開發企業和稅務中介機構的宣傳和培訓；二是要加強對土地增值稅清算小組和稅務管理人員的培訓，使其熟悉土地增值稅的政策規定，嚴格執行土地增值稅的各項政策，培養一批懂政策能清算土地增值稅的管理人員。（三）提高土地增值稅清算質量土地增值稅清算質量的高低，主要取決于房地產開發企業的財務管理水平和稅務人員的執行政策水平。因此，房地產開發企業的主管機關要幫助和要求其建立健全帳制，正確進行財務核算，嚴格按照土地增值稅的政策規定進行稅務管理。三、積極探索房地產開發企業查賬征收企業所得稅和土地增值稅清算相結合的辦法房地產開發企業的所得稅和土地增值稅雖是兩個不同的稅種，計算方法、核算期和關鍵點均有差異，但其計算基礎都來源于帳制。因此，各級地稅機關要積極探索房地產開發企業查賬征收企業所得稅和土地增值稅清算相結合的有效辦法，在嚴格執行稅收政策的前提下，要勇于創新，開創房地產開發企業所得稅匯算和土地增值稅清算相結合的新局面。 河南省地方稅務局直屬分局房地產行業土地增值稅預征率、核定征收率一覽表 豫地稅直發[2011]56號 河南省地方稅務局直屬稅務分局關于加強房地產企業所得稅和土地增值稅征收管理的通知 |
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