漳州市房地產行業稅收管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步加強房地產行業的稅收管征，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）及其實施細則、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國發票管理辦法》（以下簡稱發票管理辦法）及其實施細則和相關政策規定，制訂本辦法。
第二條 本辦法適用于漳州市轄區內從事房地產開發經營業務的企業或個人（以下簡稱納稅人），主要立足于項目開發過程各個環節所涉及的稅收管理。
第三條本辦法也適用于未經批準進行項目開發的納稅人。
第四條納稅人分期開發同一項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集相關收入、成本、費用。
第二章 前期籌建階段管理
第五條 納稅人應在規定期限內向主管稅務機關報送土地取得方式及其相關證明資料（包括土地使用權出讓（轉讓）批文或合同、土地使用權證及土地契稅繳納憑證復印件）。
主管稅務機關應認真審核納稅人報送的資料，核實納稅人取得土地方式，并將城鎮土地使用稅納入正常管征。如果是轉讓方式取得的，還應核實轉讓價格是否異常，在土地轉讓環節是否取得合法憑證。
第六條納稅人必須在規定期限內，向主管稅務機關報送《不動產項目情況登記表》（附件2）及房地產開發項目立項批文原件及復印件等相關文件規定需要報送的資料；在取得《施工許可證》后在規定期限內補充相關資料，并附送建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、房地產開發項目預概算書、商品房分層平面書復印件。
屬于開發經濟適用房的納稅人，還需報送政府負責經濟適用房開發銷售的主管部門有關立項批準文件；屬于開發安置房項目的房地產納稅人還應當向主管稅務機關報送批準文件、立項文書及安置房的明細資料等相關資料。
第七條納稅人項目登記內容發生變更的，應在規定期限內將變更的相關資料報送主管稅務機關；需要辦理變更稅務登記的，按照有關規定辦理。
第八條 納稅人凡涉及簽訂有關房地產項目設計、規劃、勘察、監理、營銷策劃、廣告、服務等合同或協議，應在規定期限內將合同或協議復印件報送給主管稅務機關。稅務機關應跟蹤合同或協議履行情況，并審核納稅人支付相關費用所取得的發票，盡量引導相關單位開具項目所在的稅務機關發票。
第九條 納稅人應當在銷售房地產項目之前一個月內，將該項目的銷售方式書面報告主管稅務機關。如房地產項目由其他單位代理銷售、包銷或境外銷售等情況的，應在規定期限內向主管稅務機關報送有關合同、協議等資料復印件。稅務機關應跟蹤項目銷售情況，并將代銷或包銷的企業納入正常管征。
第十條納稅人取得土地如有涉及拆遷工作，應按規定期限提供拆遷許可證復印件及相關資料，稅務機關應認真審核相關資料及拆遷費用的準確性、合理性，并審核納稅人支付相關費用所取得的憑證。
第十一條 納稅人應在規定期限內向主管稅務機關報送建筑施工合同、建設工程預（概）算、建設工程結算和竣工驗收證書復印件。主管稅務機關應認真審核資料，及時跟蹤工程進度，并審核納稅人支付相關費用所取得的憑證，確保建安稅收及時、足額在項目所在地入庫。
第十二條 納稅人簽訂的建筑安裝合同屬于房地產開發企業或個人自購材料的，應當在簽訂采購合同或協議、或者購置材料后5日內向主管稅務機關報送相關證明資料（一式兩份），主管稅務機關應認真組織核實，核實人員應在相關資料上簽署核實意見并簽名，以示負責。未經核實的，列入重點檢查范圍，如發現屬于虛假采購材料的，不允許列入開發成本。
第十三條 主管稅務機關可根據稅務機關測算或當地政府造價部門發布的建安造價標準作為納稅人建筑安裝成本的預警值，實行動態管理。對于超預警值，又無正當理由的，應列入重點檢查范圍。
第十四條納稅人在簽訂本辦法未列舉的臨時性涉稅合同或協議，且金額大于5萬元的，應在合同或協議鑒訂之日起15日內向主管稅務機關報送相關資料（一式兩份），主管稅務機關應認真組織核實，核實人員應在相關資料上簽署核實意見并簽名，以示負責。未經核實的，列入重點檢查范圍，如發現屬于虛假支出費用的，不允許列入開發成本。
第三章 項目銷售階段管理
第十五條 納稅人在取得房地產項目《商品房預售許可證》之日起15日內向主管稅務機關報送《商品房預售許可證》復印件。已申請領購發票的納稅人，應按規定報告發票使用情況。
對納稅人分期開發同一項目或者同時開發多個項目的，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人可實施分項目專用發票管理措施。
第十六條 納稅人發生銷售退房時，已開具的銷售不動產統一發票可參照以下方法處理：
㈠能將發票各聯次全部收回且發票開具未超過90日（含）內的，在發票上注明“作廢”字樣，并在發票全部聯次監制章部位做剪口處理，連同支付退房款取得的憑證作為沖減預收售房款或銷售收入的依據。
㈡能將發票各聯次全部收回但發票開具已超過90日的，必須向主管稅務機關書面報送情況說明，經確認后，在發票上注明“作廢”字樣，并在發票全部聯次監制章部位做剪口處理，連同支付退房款取得的憑證作為沖減預收售房款或銷售收入的依據。
㈢不能將發票各聯次全部收回的，必須向主管稅務機關報送相關資料（資料包括開具紅字發票書面申請書，購房方身份證明資料、購房合同、已開具發票復印件及其他相關證明資料），經確認后，方可開具紅字發票，并將支付退房款時收到的憑證作為沖減預收售房款或銷售收入的依據。
第十七條 納稅人應按照稅法的有關規定如實計算應納稅（費）額，并按規定期限進行納稅（費）申報，同時報送房地產開發企業納稅申報附表（詳見附件3），當期沒有應稅行為的也應進行零申報。
第十八條 稅務機關應及時掌握納稅人銷售情況，并將其實際銷售情況與納稅申報附表、財務報表進行認真比對，如有異常，應進行核實。
第十九條 稅務機關應認真核實納稅人銷售收入，如發現非正常銷售行為，應進行調查、調整。認真分析納稅人各種應稅行為，準確計算應納稅額。
第二十條 納稅人按財稅[2008]152號文規定的城鎮土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數，占納稅人全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征城鎮土地使用稅。
第二十一條 稅務機關應實時掌控納稅人的商品房產存量情況，對存在出售后回租、閑置商品房自用或出租等應稅行為，納入日常稅收管征。
第四章 項目清算階段管理
第二十二條 納稅人在達到應清算條件之日起90日內,特別是項目銷售完畢后，應持《不動產項目情況登記表》、銷售情況匯總表和其他資料向主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。
第二十三條 納稅人辦理房屋產權移交時因房屋購銷合同簽訂的面積和專業部門實際測量的面積存在差異時，應報送專業部門實際測量面積的證明材料，并按以下辦法處理：
㈠房屋購銷合同簽訂的面積小于專業部門實際測量的實際面積，需要購房者補交差價時，納稅人應就補交的差價開具銷售不動產統一發票，并就所開具的發票金額申報繳納相關稅費。
㈡房屋購銷合同簽訂的面積大于專業部門實際測量的實際面積，需要退還購房者差價時，納稅人應就退還的差價，報送相關證明資料，經審核后，開具紅字銷售不動產統一發票，并可申請辦理退還差價已繳稅費或抵繳下期稅費。
第二十四條 稅務機關在進行項目清算時，應結合日常對項目的監管情況，認真審核項目前期開發成本及建安成本的準確性、合理性，同時審核納稅人取得支付憑證的合法性，防止納稅人虛列開發成本。
第二十五條稅務機關在進行項目清算時，應到現場對該項目所有房產的銷售情況進行審核，審核人員應形成審核意見，并簽名以示負責。稅務機關在計算項目開發成本時，應剔除屬于自住、出租等未銷售房產所分攤的開發成本。
第二十六條稅務機關對開發項目進行全面審核后，對房產已全部出售且已繳清相關稅費的項目，可以注銷項目登記。
第五章 納稅評估管理
第二十七條 稅務機關根據納稅人報送的房地產項目的基礎資料和日常調查了解的情況，利用計算機網絡，對納稅人逐一分戶、分項目建立臺賬。
第二十八條 稅務機關應及時深入納稅人了解、掌握其項目經營、銷售變動情況，對房地產項目各階段的情況應進行跟蹤和監控，對房地產項目實行動態跟蹤管理。
第二十九條 稅務機關應定期審核房地產納稅人上報的銷售情況，比對開票金額和納稅情況，直至項目結算。
第三十條 稅務機關對列入重點稅源管理的納稅人，應做好其報表錄入、審核、上報等輔導工作。同時，還應依據重點稅源納稅人上報的表報，掌握納稅人當年預測指標和稅源的變化情況。
第三十一條 稅務機關應將進入銷售期的房地產納稅人列為重點管理對象，根據《漳州市地方稅務局關于發布＜納稅評估管理辦法（試行）＞的公告》（漳州市地方稅務局公告2010第1號）的規定，做好納稅人日常評估工作。對評估發現異常情況的，根據相關要求做好核實、補稅工作。
第六章 欠稅管理
第三十二條 納稅人有《征管法》規定的稅收違法行為，且拒不接受稅務機關處理的，稅務機關可以根據相關規定，收繳其發票，并停止向其供應發票。納稅人需要使用發票的，應當申報繳納稅款后向稅務機關申請代開發票。
第三十三條稅務機關對納稅人的欠稅管理嚴格按照《征管法》及其實施細則、國家稅務總局第9號令公布的《欠稅公告辦法（試行）》及相關規定執行，并及時采取相應措施，清理欠稅，對未按相關政策規定執行的，應追究相關人員的責任。
第七章 附 則
第三十四條本辦法中未列舉的其他涉稅事項，依據有關稅收法律、法規執行。
第三十五條各縣（市、區）級稅務機關可根據本辦法及相關規定，并結合本地情況，制訂本辦法的具體實施管理辦法。
第三十六條本辦法所稱規定期限，如未特別指明的，為納稅人取得、簽訂有關證件、合同、協議等文書或內容變更次月15日內。
第三十七條本辦法要求報送復印件都必須注明“與原件相符”，經報送人員簽名后，加蓋納稅人公章，必要時可以要求納稅人提供原件進行核對。
第三十八條 對未按本辦法規定的期限報送相關資料的納稅人，稅務機關應根據《征管法》第六十二條規定執行。
第三十九條 本辦法自公告之日起執行。2010年10月18日漳州市地方稅務局公布的《漳州市地方稅務局關于發布〈房地產行業稅收管理辦法（試行）〉的公告》（漳州市地方稅務局公告2010年第2號）同時廢止。
第四十條本辦法由漳州市地方稅務局負責解釋。
