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| 二手房交易“轉讓所得”按20%繳個稅并非新規 |
| 發布時間：2013/4/12 來源： 閱讀次數：649 |
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最近，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）對通過稅收政策調控房地產市場提出了新要求。通知稱，稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。一石激起千層浪，二手房市場反應強烈。
很多媒體在報道這條消息時，把“按轉讓所得的20%計征個稅”稱為新規。這其實是一種誤解，對二手房轉讓所得征收20%的個稅并不是一條新規定。
早在1993年10月31日，全國人民代表大會修訂的《中華人民共和國個人所得稅法》（中華人民共和國主席令第12號）第六條第一款第五項規定：“財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。”1994年國務院發布的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國務院令第142號）第十九條規定：“稅法第六條第一款第五項所說的財產原值，是指：建筑物，為建造費或者購進價格以及其他有關費用。”該法第三條第五款規定，財產轉讓所得，適用比例稅率，稅率為20%?？梢?，對二手房轉讓所得征收20%的個稅早在1993年~1994年的個人所得稅法規中就已體現。
我國現行的個人所得稅法是第十一屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議修訂通過，自2011年9月1日起施行的。按照該法的規定，個人出售自有住房，按照“財產轉讓所得”稅目計征個人所得稅，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，適用20%的比例稅率。2011年7月19日通過的我國個人所得稅法實施條例規定，轉讓財產為建筑物的，其財產原值為“建造費或者購進價格以及其他有關費用”，合理費用指“賣出財產時按照規定支付的有關費用”。
媒體報道中還有一條比較明顯的誤讀。國辦發〔2013〕17號文件出臺后，房地產專家、中介紛紛計算二手房交易個人所得稅負前后變化。鏈家地產天津陽光100店客戶經理吳開偉給新華社記者算了一筆賬：假設一套房原價100萬元，現在售價300萬元，原來只需要3萬元的個稅，現在則需要按增值額的20%征稅，稅額達40萬元。
其實這種算法是不對的。個人住房交易個人所得稅的計稅所得不是簡單的售價減原值，除了原值外，還有其他一些稅費都是可以扣除的，如賣房過程中的稅金、住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第二條規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。另外，該文件相關條款規定，轉讓住房過程中繳納的稅金，指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。合理費用，指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中住房裝修費用憑合法發票并經稅務機關審核后在規定比例內扣除，住房貸款利息、手續費、公證費等費用憑相關部門出具的有效憑證據實扣除?？梢?，房屋原值僅是計算應稅所得時減除的一項。
仍以上述吳開偉經理舉的例子計算，假如該套房是所有人以貸款方式購得，轉讓時不符合免繳個稅的條件。購房發票金額100萬元，購房過程中支付相關稅費5萬元，支付貸款利息12萬元，支付裝修費用10萬元，賣房過程中支付稅金、手續費、公證費等費用18萬元。所有稅費均有合法扣除憑證，裝修費已經稅務機關審核。該套房轉讓時，應繳納個人所得稅為（300－100－5－12－10－18）×20%＝31（萬元）。
需要注意的是，國稅發〔2006〕108號文件第三條規定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據稅收征管法第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。目前，稅務機關為簡化手續，一般按照售價總額的1%征收個人所得稅。由于按照1%的總價征收的稅額，一般都低于按照差額的20%征收，因此，在一些交易中，買賣雙方和房產中介往往把能夠核實原值的房屋，當成不能核實原值的房屋，從而選擇按照交易總價的1%征收，以此達到避稅的目的。另外，《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）還規定，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
作者單位：河北省承德市地稅局
二手房買賣“陰陽”合同風險大<段文濤>
近日，有關二手房買賣征稅的話題成為了熱點，在此，筆者對常見的“陰陽”合同避稅的可行性和涉稅風險進行分析。
為了少繳稅款，雙方簽訂兩份合同，一份“陰”合同約定房屋買賣的實際成交價格；另簽一份低于實際成交價的“陽”合同，到有關部門辦理過戶手續并作為申報繳稅的計稅依據?？此朴欣蓤D，實質風險很大。
根本不可行
對于二手房交易，按照《財政部、國家稅務總局關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）的規定，一些稅務機關已經應用房地產價格評估方法征稅。即采用國際上通用的評估方法，借助房地產批量估價技術軟件建立的估價模型，將待評估房地產就地理位置、建筑結構、朝向、樓層、層高、交易時點等因素修正得出存量房交易價格評估值。具體而言，就是納稅人申報的交易價格高于存量房交易評估值時，按納稅人申報的交易價格征稅；納稅人申報的交易價格低于存量房交易評估值，且沒有正當理由的，按存量房交易價格評估值征稅。
因此，即便簽訂了兩份買賣合同，由于“陽”合同標明的房屋成交價低于當地二手房交易的合理價格，稅務機關征稅時，不會認可其合同標明的交易價格，而將按評估價格作為計稅依據征稅。雙方勞神費力簽訂的“陽”合同等于廢紙一張，不但不能少繳稅款，還有可能因此被處罰，實乃得不償失之舉。
違法風險大
?。ㄒ唬┪覈贤ǖ谖迨l規定了幾種合同無效的情形：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；違反法律、行政法規的強制性規定。”可見，所簽“陽合同”中的價格約定條款是無效的。
（二）稅收征管法第六十三條界定的偷稅手段中，包含“納稅人偽造記賬憑證，或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款”的行為，而對納稅人偷稅的，將由稅務機關追繳其不繳或少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款。
稅收征管法實施細則第九十三條還規定，為納稅人非法提供證明或者其他方便，導致未繳、少繳稅款的，稅務機關除沒收其違法所得外，可處未繳、少繳稅款1倍以下的罰款。
因此，簽訂房屋買賣“陰陽”合同一經查實，對納稅人（營業稅及附加、個人所得稅的納稅人是賣房者；契稅的納稅人是買房者）將按偷稅進行處理、處罰；對簽訂合同的另一方，除沒收其違法所得外，也可按對方未繳、少繳稅款處以１倍以下的罰款。
?。ㄈ┬谭ǖ诙倭阋粭l及司法解釋規定，對于偷稅金額合計5萬元以上且占應納稅款10%以上，案發后又不按稅務機關的決定補繳稅款、滯納金以及繳納罰款的，該納稅人還涉嫌偷稅罪，而簽訂合同的另一方則可構成共同犯罪，從而招致刑事追責。
?。ㄋ模┖炗?ldquo;陰陽”合同，一旦有一方反悔不履行合同，會惹出很多的麻煩，兩份合同上雙方都簽字畫押了，賣方說“陰”合同的價格是真實意愿的表達；買方說“陽”合同已提交備案，其價格才是真實意愿的表達。孰真孰假，焉能辨真偽？風險極大！
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