土地成本作為房地產開發最大的成本之一，房開企業在投資決策前，應根據房地產項目規模、類型等因素，進行詳細財務測算，評估增值稅體制下的項目定價、現金流、利潤和整體稅負，以便為經營決策的制定提供數據支持。
筆者結合諸多財稅實務工作經驗，現對不同拿地方式涉稅分析，希望對廣大讀者有所啟示。
一、資產轉讓方式
根據我國法規規定土地是不能直接轉讓的，房地產企業通常采取在建工程轉讓的方式（資產轉讓方式）。在這種模式下，賣方需要繳納土地增值稅、所得稅、印花稅、增值稅。買方需要繳納契稅、印花稅。其成本能夠直接在土地增值稅、企業所得稅前扣除。
根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）文件的相關規定，轉讓行為是增值稅的應稅行為。由于上一環節轉讓時繳納的增值稅，在下一環節可抵扣，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。
房產公司在資產轉讓方式下選擇拿地時應考慮整個開發環節的整體稅負，包括轉讓環節、開發銷售環節、經營環節，應作整體的測算分析。
二、土地出讓方式
通常涉及土地出讓金和現金補償，房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費等。在這種模式下，房地產企業需要繳納契稅，印花稅，其土地出讓金可以在增值稅計算中抵扣銷售額，但拆遷補償費、征收補償款、開發規費不能抵扣。
其中：土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據出讓地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發費）、“毛地”或“生地”價，其票據由財政部門出具。
拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。其票據主要是被拆遷房屋的所有權人或使用人出具的發票或者收據。征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。
開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。
目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
土地出讓方式經常涉及配套設施建設的問題。配套設施包括建設學校、醫院、市政設施等。之所以房地產開發企業會無償地建設配套設施，主要原因在于政府以一個低于市場價格的土地成本將土地出讓給房地產開發企業，因此，為了彌補這部分的土地價差，房地產開發企業需要無償建設與該部分土地價差等值或相近的配套設施。歸根結底，“土地出讓金 配套設施建設成本”即為真正的土地成本價款。根據財稅[2016]36號及相關政策原理分析，配套設施移交時無需視同銷售，其建設成本相應的進項稅按照現存法規分析是可以抵扣。因此，必須先確定當地主管稅務機關對于配套設施政策執行的方式及尺度。
三、股權轉讓方式
在這種模式下，企業通常將目標公司的其他資產先清理掉，然后賣公司100%股權，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，沒有充分考慮稅負問題，結果釀成大問題。
賣方：只有企業所得稅（或個人所得稅），沒有增值稅和土地增值稅。
買方：稅負較重，風險較大。表現在：1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了。2、標的企業未來的稅務檢查風險。例如，大額白條入賬問題。3、該企業既往少繳稅款涉及的稅務檢查風險（不能為目標企業的過去買單）；4、該企業的其他潛在負債。
因此，未來經營模式影響拿地方案。如開發后以自持經營為主的，因不涉及土地增值稅，股權收購溢價部分不能進土地成本對項目影響就較小。所以我們做測算時需考慮將來的經營模式，評估資產收購、股權收購兩種模式的最終稅負。
拿地不易，涉稅事前細分析。
