問：我公司是一家房地產開發企業，現有自有房產400平方米對外出租經營。根據租賃合同約定，2011年4月1日，我公司收到承租方支付的該房產2011年4月1日至2011年9月30日（6個月）的房屋租賃費300000元和房屋租賃保證金100000元。我公司收到的出租房產租賃保證金是否要視同“收取房屋租金”的價外費用繳納營業稅費？
答：《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
（三）所收款項全額上繳財政。
第十四條規定，納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。
對于你公司出租房產收取的保證金是否屬于價外費用，總局沒有明確文件規定。
參照《廣東省地方稅務局關于納稅人提供應稅勞務向對方收取的押金應按規定征收營業稅的批復》（粵地稅函[1998]225號）規定：根據《營業稅暫行條例》及其實施細則規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。押金屬于“其他各種性質的價外收費”范圍。
因此，納稅人發生營業稅應稅行為向對方收取的押金，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計征營業稅。若發生退還押金，可允許從當期計稅營業額中予以扣減。
參照上述規定，你公司收取的房屋租賃保證金屬于價外費用，應計算繳納營業稅。發生退還保證金時，應當退還已繳納營業稅稅款或者從你公司以后的應繳納營業稅稅額中減除。 |
