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| 廣西地稅明確房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅管理辦法 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：532 |
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| 為加強廣西區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征收管理，提高房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅規(guī)范化管理水平，廣西地稅制定了《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2010年第9號），自2011年1月1日起實施。 該辦法適用于凡在廣西區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃），按規(guī)定應(yīng)繳納“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售不動產(chǎn)”、“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”等營業(yè)稅（下稱房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅），以及按規(guī)定應(yīng)在廣西區(qū)補征房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅（下稱營業(yè)稅）的。 關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅營業(yè)額的確定問題，辦法指出，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人收取的全部價款和價外費用。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除“還本”支出。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，按全部收入減除該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減除抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的作價后的余額為營業(yè)額。個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減除購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 辦法同時明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款（包括預(yù)收定金，下同）方式的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。納稅人將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅期限為1個月。納稅人應(yīng)自納稅期滿之日起15日內(nèi)向土地或者不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。不能按照固定期限納稅的，可按次納稅。納稅人應(yīng)向土地或者不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅而沒有申報納稅并自應(yīng)申報納稅之月起超過6個月的，由其機構(gòu)所在地或者居住地的主管地稅機關(guān)補征稅款。 納稅人兼有不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當分別核算免稅、減稅項目的營業(yè)額，未分別核算營業(yè)額的，不得免稅、減稅。 辦法強調(diào)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房，應(yīng)區(qū)分不同情形征收營業(yè)稅： 以物易物：1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)，對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。甲乙雙方的營業(yè)額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定分別核定。甲乙雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售，應(yīng)對其銷售收入按“銷售不動產(chǎn)”征稅。2.以出租土地使用權(quán)換取房屋所有權(quán)的，對甲方應(yīng)按“租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)”征稅，對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。甲乙雙方的營業(yè)額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定分別核定。 甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房： 1.房屋建成后，雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，不征收營業(yè)稅；對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 2.房屋建成后，甲方按銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤，對甲方取得的提成或固定利潤按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)銷售房屋的收入按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 3.房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定核定。對甲乙雙方分配所得的房屋，各自銷售的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于廣西國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，只要雙方簽訂了在建項目轉(zhuǎn)讓合同并取得收入，按以下辦法征收營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。對單位出租房屋，應(yīng)按取得的租金收入繳納5%的營業(yè)稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)租房屋，按其取得的租金收入征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動遷還原房，其按規(guī)定償還面積部分，按同類房屋的成本價格或按當?shù)卣?guī)定的成本價格標準計征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅；對超出償還面積部分按市場價格計征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。 土地整理儲備供應(yīng)中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征營業(yè)稅。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。單位或個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，應(yīng)征營業(yè)稅。納稅人自建住房銷售給本單位職工，應(yīng)征營業(yè)稅。單位或者個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經(jīng)營活動，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。。 下列行為，不征收營業(yè)稅：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為；股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。凡經(jīng)人民政府依法定程序批準并辦理審批手續(xù)的政府出讓土地使用權(quán)的行為。將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為。納稅人將土地使用權(quán)歸還土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否政府財政資金，均不征收營業(yè)稅。對國家建設(shè)需要征用農(nóng)村集體及其農(nóng)民承包的土地后，農(nóng)村集體及其農(nóng)民由此取得的補償費收入。房屋繼承人取得的經(jīng)濟補償。在若干繼承人共同繼承房屋遺產(chǎn)過程中，其中一方繼承房產(chǎn)，并由繼承房產(chǎn)者對其他繼承人給予經(jīng)濟補償，對其他繼承人取得的經(jīng)濟補償，暫不征收營業(yè)稅。住房專項維修基金。 下列行為，免征營業(yè)稅：土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。個人自建自用住房銷售時取得的銷售收入。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售取得的銷售收入。企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入。個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。軍隊空余房產(chǎn)租賃收入。按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等。廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入。農(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金）。個人出租房屋，月營業(yè)額未達起征點的。 |
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