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| 房企會計核算 注意制度差異 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：570 |
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| 房地產企業因項目開發期長、項目滾動進行、成本結轉具有特殊性，其相關會計制度和稅收規定存在一定差異。而且我國的房地產企業所得稅管理主要建立在國家稅務總局《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號，簡稱83號文件）和國家稅務總局《關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發〔2001〕142號，簡稱142號文件）兩個文件之上，內資和外資房地產企業也存在不同點。本文對房地產行業會計制度和稅收規定存在的差異分析如下。期間費用扣除方法不同83號文件規定，內資房地產開發企業進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。142號文件規定，企業當期成本費用的確定，應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用來確定。可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積，其中，可售總成本費用包括為開發建設工程而發生的成本及期間費用。房地產行業會計制度規定，除開發期間借入資金所發生的利息以間接費用列入開發產品成本外，其余的期間費用不分項目，一律作為當期損益處理。內資房地產企業對于期間費用的規定和會計制度一致。但按142號文件規定，期間費用應并入開發總成本，并按實際銷售面積隨銷售成本逐步攤銷。當期項目多的，還應按項目分攤費用，待各項目實現銷售時，按銷售進度攤入當期損益。這種計算方法與會計制度的規定不同。銷售實現確認時間與納稅義務發生時間不同142號文件規定，外商投資房地產企業采用預售款銷售的收入確定原則：采取分期付款或預售方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現；采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現；采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。83號文件也對內資房地產企業收到的預售款結轉收入的時間作了基本相同的規定。對于房地產企業銷售未完工產品收到的預售款，應按照上述規定確認稅法上的“收入”，并結合當地規定的預計利潤率預繳所得稅。《企業會計制度》規定收入確認條件是：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作過程中，開發企業主要是以銷售發票的開具來確認銷售收入的實現。會計制度對于取得的預售款在當期并不確認也不結轉收入，這一點和稅收制度存在不同，造成會計制度確認銷售實現時間與稅法規定的納稅義務時間發生不同。利潤確認時間不同在未完工的開發產品預售階段，因為不符合會計制度對收入的確認原則，會計上不結轉未完工項目的收入，按照配比原則也不結轉成本，也就無從計算會計利潤；稅法則規定按照預計利潤率確定利潤，這就造成稅法和會計對當期確認利潤的時間不同。成本結轉不同房地產企業會計制度規定，經營成本項目反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主要經營業務的實際成本，本項目應根據“經營成本”科目發生額分析填列。83號文件規定，房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。通常，可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積；銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。142號文件相關規定也基本相同。以地下車庫和物業管理用房為例，會計上按照實際成本結轉，稅收雖然對此問題并無明確規定，但因為物業管理用房產權歸全體業主所有，所以稅收上對于地下車庫和物業用房的成本可以列為可售總成本，但其面積不能計入總可售面積，這樣計算出來的已實現銷售的可售面積和會計上確認的實際成本就存在差異。開發產品自用處理不同對于將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面，會計上認為是一種內部結轉關系，不符合一般商品銷售收入的確認原則，不作銷售處理，按成本轉賬。142號文件對上述情況沒有明確規定。83號文件對內資房地產企業的上述行為則規定應視同銷售確認相關的收入、成本和費用。例：甲房地產開發企業于2005年1月l日將一棟剛剛開發完工的房產出租給乙公司，租期4年，租金總額為240萬元。房產賬面價值為2400萬元，市場價格為3000萬元。假定甲公司按20年攤銷該房屋的成本，不考慮殘值。2005年12月，甲公司會計上確認房屋租賃收入60萬元（240÷4）。稅法上則還要確認視同銷售收入3000萬元，結轉銷售成本2400萬元，確認利潤600萬元。2005年會計上攤銷出租房屋的成本為120萬元，而該房屋的計稅價值為3000萬元，根據83號文件規定，房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并準予在稅前扣除，則稅收上應攤銷出租房屋成本150萬元（3000÷20）。可見，2005年稅收處理比會計處理多計銷售所得600萬元，多攤銷成本30萬元。甲公司在申報2005年企業所得稅時，應調增應納稅所得額570萬元。 |
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