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| 房地產企業如何選擇計稅成本核算終止日 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：746 |
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| 國家稅務總局印發的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《稅收征管法》的有關規定對其進行處理。對本條規定中的計稅成本核算的終止日，是指匯算清繳年度（完工年度）的某一時點還是可以延伸至年度終了之后至匯算清繳日前的某一時點，在實踐中存在著不同的理解和處理方法。 第一種方法：根據《企業所得稅法》“企業所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止”的規定，將計稅成本核算的終止日界定為房地產開發企業在年度中間完工的，可以從完工日期開始選擇計稅成本核算終止日，但是最遲不得晚于完工年度的12月31日。 例1：2007年10月，位于某地級市的A房地產開發公司在市區某地塊進行開發，共計興建3幢樓，其中1#、2#為住宅樓、3#為酒店。假設3幢樓結構設計、建筑面積、可售面積相同，A公司會計將3幢樓作為一個成本核算對象。2008年7月，A公司取得預售資格，2009年11月15日，1#、2#住宅樓辦理了竣工驗收手續并于當年12月開始交付住戶，3#酒店于2010年6月辦理竣工驗收并投入使用。截至2009年12月末，1#、2#住宅樓全部售出，共計取得收入13000萬元。3幢樓的開發成本總計16000萬元，截至2009年末，賬面實際發生的開發成本為12000萬元。2010年1月~4月辦理工程結算，取得發票金額為2000萬元；2010年5月辦理工程結算，取得發票金額為1000萬元。A公司對預售收入已按10%的計稅毛利率申報預繳所得稅（例中涉及的營業稅及其附加、其他費用已扣除，賬面的開發成本屬各個已結清的單項工程且均已取得合法票據）。 按第一種方法，A公司1#、2#住宅樓于2009年11月15日辦理了竣工驗收，則其完工時間為2009年11月15日，A公司可以確定的最后計稅成本核算的終止日為12月31日，計稅成本可在11月15日～12月31日期間繼續歸集。 2009年末，出包工程可以計提的預提費用為4000×10%＝400（萬元），匯算清繳時，1#、2#住宅樓稅前可扣除的計稅成本為（12000＋400）×2÷3＝8266.67（萬元），應補2009年度企業所得稅（13000－8266.67－13000×10%）×25%＝858.33（萬元）。在A公司只開發一期項目的情況下，計稅成本核算終止日最遲為12月31日，則2010年1月~5月結算的工程支出3000萬元歸屬1#、2#住宅樓的部分無法與1#、2#住宅樓出售取得的收入對應扣除。 假設3#樓也是住宅并且也于2009年11月15日完工，至年末全部出售取得收入6500萬元，確定的計稅成本核算終止日為2009年12月31日，則應補2009年度企業所得稅為（19500－12400－19500×10%）×25%＝1287.50（萬元）。A公司2010年1月~5月結算的工程支出3000萬元不能與3幢樓的出售收入對應扣除。 將計稅成本核算終止日確定為完工日期至完工年度的12月31日中的某一個時點，大多房地產開發公司均以完工年度12月31日為計稅成本核算的截止日，未能反映出國稅發[2009]31號文件規定的“企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日”的實質。 第二種方法：選擇確定的計稅成本核算終止日與第一種方法相同，即最遲為完工年度的12月31日，但在計稅成本的歸集上，又允許企業將完工產品年度終了之日起至匯算清繳申報日前取得合法票據的工程支出計入計稅成本。 例2：沿用上例。A公司確定的最后計稅成本核算的終止日為12月31日，假設A公司于2010年5月6日進行匯算清繳申報，2010年1月1日~4月30日結算的計稅成本為2000萬元。出包工程可以計提的預提費用為（16000－14000）×10%＝200（萬元），1#、2#住宅樓稅前可扣除的計稅成本為（12000＋2000＋200）×2÷3＝9466.67（萬元），應補2009年度企業所得稅為（13000－9466.67－13000×10%）×25%＝558.33（萬元）。 計稅成本核算的終止日為2009年12月31日，但將年度終了之日起至匯算清繳日之前取得發票的工程支出列入計稅成本，違反了國稅發[2009]31號文件“企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本”的規定。 第三種方法：選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后的規定應理解為，計稅成本核算有終止日，即完工年度企業所得稅匯算清繳前，計稅成本可在次年5月31日前選擇任一時點為核算終止日，匯算清繳時根據完工年度年末賬面開發成本和完工年度終了之日至企業確定的計稅成本核算終止日期間結算的開發成本確定計稅成本。 選擇確定計稅成本核算的終止日，關鍵是企業可以選擇并且要作出明確的選擇，不能以補充申報為名隨意變動。 讓企業自行選擇計稅成本核算的終止日，相當于給房地產企業的計稅成本計算的一個寬延期。這對不是從事滾動開發或只開發一期房地產的企業來說尤為重要，如果開發產品在11月或12月完工，在匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，即企業仍然可以在5個月的匯算清繳期內，盡快地完成出包工程結算，索取發票，確定計稅成本。 例3：沿用例1，A房地產開發公司在匯算清繳前可以自行選擇計稅成本核算的終止日。理論上來說，如果企業在5月31日進行匯算清繳，則可以選擇5月30日作為計稅成本核算的終止日。 假定A公司于2010年5月6日進行匯算清繳申報，確定的計稅成本核算終止日為2010年4月30日。公司2010年1月1日~4月30日賬面發生的住宅和酒店的開發成本為2000萬元，出包工程可以計提的預提費用為（16000－14000）×10%＝200（萬元），1#、2#住宅樓稅前可扣除計稅成本為（12000＋2000＋200）×2÷3＝9466.67（萬元），應補2009年度企業所得稅（13000－9466.67－13000×10%）×25%＝558.33（萬元）。 此種方法處理結果與第二種方法的例2相同。不同點在于，第三種方法明確了企業選擇計稅成本核算的終止日，同時防止出現選擇確定的計稅成本核算終止日為12月31日，匯算清繳前取得發票又計入計稅成本的情況。能否將完工產品在完工年度終了之日至匯算清繳前結算并取得合法憑據的支出計入當期計稅成本，以企業確定的計稅成本核算終止日為時點界限，即確定的計稅成本核算終止日為2009年12月31日，則之后取得的票據不能列入當期計稅成本；如果確定的計稅成本核算終止日為2010年4月30日，則4月30日取得的票據可以列入計稅成本，之后取得的不可列入當期計稅成本。 房地產開發企業按第三種方法選擇確定計稅成本核算的終止日并進行年度企業所得稅匯算清繳，既符合房地產開發經營的行業特點，又能較好地規范自身的納稅行為。 |
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