房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)某一項目完工產(chǎn)品竣工清算時，實際銷售收入減去計稅成本的金額。預計毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入乘以預計計稅毛利率計算出的金額。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年度的匯算清繳，不同于某一項目竣工時的項目清算。那么如何調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異呢？ 預計毛利額的計算
1.直接計算法：按取得的預售收入乘以預計計稅毛利率計算出預計毛利額。 2.間接計算法：用已預繳的企業(yè)所得稅額和實際發(fā)生的期間費用、稅金及附加倒推計算出預計毛利額。公式如下：
預計毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費用＋營業(yè)稅金及附加 期間費用包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。營業(yè)稅金及附加中包括土地增值稅。 差異額為正數(shù)時，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額大于零時，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅。 差異額為負數(shù)時，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額小于零時，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。 例1，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的A項目，2008年實現(xiàn)預售收入1000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為120萬元，當年預繳企業(yè)所得稅7.5萬元；2009年實現(xiàn)預售收入2000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為200萬元，當年預繳企業(yè)所得稅25萬元；2010年實現(xiàn)預售收入4000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加250萬元，當年預繳納企業(yè)所得稅87.5萬元。2011年A項目竣工，交付業(yè)主使用，當年將全部預售收入7000萬元轉(zhuǎn)入實際銷售收入，項目計稅成本為4900萬元。企業(yè)所得稅稅率為25%。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項目，該房地產(chǎn)企業(yè)在A項目竣工清算年度，即2011年應(yīng)補（退）多少企業(yè)所得稅？ 企業(yè)所得稅納稅計算表（見文尾表格1）
1.實際銷售毛利額＝7000－4900＝2100（萬元）。 2.預計毛利額的計算
（1）直接計算法
預計毛利額＝150＋300＋600＝1050（萬元）。 （2）間接計算法
預計毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費用＋營業(yè)稅金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（萬元）。 3.實際毛利額與預計毛利額差異＝2100－1050＝1050（萬元）。 4.應(yīng)補（退）企業(yè)所得稅＝1050×25%＝262.5（萬元）。 5.驗算計算結(jié)果
應(yīng)補（退）企業(yè)所得稅＝（實際銷售收入－計稅成本－營業(yè)稅金及附加－期間費用）×25%－已預繳的企業(yè)所得稅＝（7000－4900－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝262.5（萬元）。 例2，仍以例1為例，其他條件不變，只是項目計稅成本變?yōu)?000萬元，在這種情況下，2011年應(yīng)補（退）多少企業(yè)所得稅？ 企業(yè)所得稅納稅計算表（見文尾表格2）
1.實際銷售毛利額＝7000－6000＝1000（萬元）。 2.預計毛利額的計算
（1）直接計算法
預計毛利額＝150＋300＋600＝1050（萬元）。 （2）間接計算法
預計毛利額＝企業(yè)所得稅÷稅率＋期間費用＋營業(yè)稅金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（萬元）。 3.實際毛利額與預售毛利額差異＝1000－1050＝-50（萬元）。 4.應(yīng)補（退）企業(yè)所得稅-50×25%＝-12.5（萬元）。 5.驗算計算結(jié)果
應(yīng)補（退）企業(yè)所得稅＝（實際銷售收入－計稅成本－營業(yè)稅金及附加－期間費用）×25%－已預繳的企業(yè)所得稅＝（7000－6000－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝-12.5（萬元）。 差異調(diào)整應(yīng)注意的幾個問題
1.稅務(wù)師事務(wù)所在出具《完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預計收入毛利額差異調(diào)整情況鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告）時，對項目開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等各費用項目要進行重點審查，對不合理、不合法、不規(guī)范的票據(jù)進行調(diào)整，按調(diào)整后的金額確定開發(fā)產(chǎn)品成本。 2.在開發(fā)產(chǎn)品完工后，稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告，如果在匯算清繳期間，那么這只是個“半成品”，因為鑒證報告只對收入、成本、稅金審核，對期間費用不加審核，比如對超過扣除限額的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等不加審核。如果是在匯算清繳期間結(jié)束后出具鑒證報告，特別需要補繳企業(yè)所得稅時，應(yīng)該進行企業(yè)所得稅年度補充納稅申報。 3.間接計算法計算預計毛利額，是企業(yè)在沒有按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算預計毛利額的前提下使用的。如在預繳企業(yè)所得稅時，企業(yè)沒有扣除期間費用、稅金及附加，或者直接預繳一定數(shù)額的企業(yè)所得稅等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異，假設(shè)在沒有其他納稅調(diào)整項目下，差異額為正數(shù)，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅，差異額為負數(shù)，應(yīng)退（抵）企業(yè)所得稅。 |
