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| 房地產籌劃之九：商業地產租金收入的籌劃 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：567 |
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| 某中外合資的房地產企業將投資8億元開發的大型商業物業（20萬平方米）進行出租，在招商前對租金收取進行了籌劃，主要解決房產稅過高以及所得稅問題。該企業預計將取得年租金收入5000萬元，僅房產稅就要繳納600萬元。籌劃人員認真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案： 1）專門成立一個市場管理公司來管理該大型物業。經營范圍包括：市場管理、物業管理、咨詢服務等。該公司應具有物業管理資質，盡可能錄用軍隊轉業干部（占總人數的60%以上）。 2）在市場管理公司要行使部分政府管理職能（政府招商，稅務、工商、計劃生育等一站式服務）。 3）對市場內商家實行"會員制"管理，為會員提供各項優惠服務（諸如：租金優惠、法律會計等中介服務優惠、免費進行工商登記、免費進行消防培訓等等）。 這樣，對所有進入該市場的商家實行會員制后，收取約為租金25%左右的會員費（物價局批文）、10%左右的物業管理費（房管局、物價局備案）；在租金收取上，對會員一律實行6.5折優惠。 經過上述籌劃后，年度營業總收入基本不變約為5000萬元，其構成為租金3250萬元、物管費500萬元、會員費1250萬元。可以節約房產稅：1750萬元×12%＝210萬元據測算，通過出租物業該公司每年將賺取稅前利潤500萬元，由于使用了職工總人數60% 的軍隊轉業干部，公司將少交三年的企業所得稅近500萬元、少交三年的營業稅750萬元。 根據財稅[2003]26號 文件精神，為安置自主擇業的軍隊轉業干部就業而新開辦的企業，凡安置自主擇業的軍隊轉業干部占企業總人數60 %（含60 %）以上的，經主管稅務機關批準，自領取稅務登記證之日起，3年內免征營業稅和企業所得稅。 |
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