皖地稅函[2010]624號 2010.11.29各市地方稅務局，省地方稅務局直屬局：
近年來，我省房地產行業蓬勃發展，為地方經濟建設和社會事業發展做出了較大的貢獻。但是，由于稅企雙方信息不對稱、稅務機關掌握涉稅信息滯后，少數房地產企業存在采取隱匿收入、收售房款不開發票、虛列成本費用等手段偷逃稅款現象，不僅造成了稅收流失，而且還導致部分消費者因不能及時取得發票而無法辦理房屋產權證件，合法權益受到損害。為進一步加強房地產行業稅收征管，防止稅收流失，保護消費者合法權益，現就有關問題通知如下：
一、注重信息采集，掌握稅款征收主動權
各級主管地稅機關要分項目建立房地產稅收日常監控管理臺賬。在開發初期，必須要求房地產開發公司上報項目立項書、項目規劃圖、項目總投資額、開工時間、預計竣工時間、建房方式、建筑工程承包合同、主要材料采購方式、開發面積、銷售方式等資料，為后期監管打下基礎。開發產品達到預售狀態后，一方面，要求企業進行明細申報，按月上報各項目逐棟號房屋銷售情況統計明細表和存量房產盤點棟號面積表，以便稅務機關對其銷售情況實施動態監控；另一方面，要定期到房地產管理部門采集房地產企業各開發項目的預售備案登記信息，并將采集的信息與企業實際申報信息進行分析比對，對異常申報企業按照規定進行稅務約談、實地檢查、違章處理等。
二、依法預繳預征，防止稅款流失
（一）依法預征土地增值稅。嚴格執行省市級地稅機關確定的保障性住房以及普通住房、營業用房、別墅、高級公寓和度假村等其他類型房地產的土地增值稅分類預征率，不得隨意降低，要堅決糾正對商住房項目統按普通住房預征率進行預征的做法；要注重土地增值稅預征與銷售不動產營業稅的同步和協調管理；要嚴格土地增值稅清算管理，對達到清算條件的項目，要督促企業及時辦理土地增值稅清算申報手續，認真清算審核，不得以預征代替清算。
（二）強化企業所得稅預繳管理。在房地產企業所得稅日常監管中，要嚴格執行《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）要求，按當年實際利潤據實分季（或按月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或按月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
（三）強化建造成本管理。日常稅收征管和稅務檢查發現，很多房地產企業故意取得虛假建筑工程發票，從而達到少繳企業所得稅和土地增值稅目的。因此，在土地增值稅和企業所得稅管理中，要將開發產品建造成本的真實性作為重要內容從嚴監管，對明顯超出基準單位平方造價的，要依法處理。
三、強化發票管理，切實維護消費者合法權益
當前，我省部分房地產開發企業在收取售房款時不開發票，待開發產品銷售完畢后，將資金轉移外地或在投資人之間進行分配，直接形成欠稅，同時消費者因未取得發票而無法辦理產權證件，合法權益受到嚴重損害。因此，依法強化發票日常管理不僅是防止房地產企業稅收流失的重要措施，也是維護消費者合法權益的有效手段。要加大稅法宣傳力度，增強房地產企業依法開具發票意識和廣大消費者依法索取發票意識。要以實施普通發票簡并票種、統一式樣工作為契機，全面推廣使用稅控裝置或網上在線開票系統。督促房地產企業在收取定金、預收款和分期付款房款時及時開具發票，依法申報納稅；不得以收款收據或其他自制收款憑證代替發票使用，一經發現，按照稅法規定進行處罰，盡可能把問題消滅在萌芽狀態。要根據房地產開發項目不同銷售階段，適時調整發票供應量。對即將銷售完畢或已經有欠稅行為的開發項目，要從嚴控制發票發售數量，或實行地稅部門監管代開。
