房地產業“營改增”的腳步越來越近，對于從未接觸過“營改增”概念的房企經營者來說，常常會覺得莫名的恐慌，到底“營改增”是利好還是利空，房企應如何應對撲面而來的“營改增”政策，且聽分解。
“營改增”的政策背景和意義
國家推行“營改增”的兩大意義在于：一、破除重復征稅：凡是征收營業稅的企業其實在購買原材料時早已繳納了增值稅進項稅額，只是這部分增值稅并未抵扣出去，企業成為了增值稅的最終承擔者，并且在此基礎上又交了一遍營業稅，可謂是違反了稅收制定中的大忌——重復征稅概念，因此“營改增”的第一大意義是破除重復征稅，從而降低原有繳納營業稅企業的稅負；二、實現產業結構升級的目標：征收營業稅的多為第三產業即服務業，降低服務業的稅負有利于三產發展，實現國家產業結構升級的宏觀目標。
因此企業家們一定要認識到“營改增”是國家結構性減稅的大政策，是大好事，但為何很多企業還是望而卻步呢？一是很多企業家不熟悉增值稅的抵扣制度，誤以為增值稅的高稅率就是壞消息；二是在“營改增”過渡時期，可能會由于上下游企業改革不同步、可抵扣發票不足等原因造成“營改增”后的暫時性稅負增加。這就需要企業家們在政策來臨之前做好充分的準備，認識到“營改增”帶來的究竟是利好還是利空完全決于企業提供服務的定價和成本構成。
案例
以房地產開發商為例，我們來簡單看看“營改增”后稅負的變化。首先我們假設房屋售價不變的情況：房地產企業成本中最大的應該是土地成本，這部分成本約占房企成本的50%左右，但是這部分成本并沒有增值稅可以予以抵扣，為了少繳增值稅房企必須找大量可以抵扣的發票。那么可以抵扣的成本就集中在建安成本上，具體包含物料成本和人工成本。其中物料成本的增值稅為17%，建筑安裝增值稅為11%，這也意味著房企必須和正規的物料供應商及建筑公司打交道，因為只有正規建筑企業才可以開到增稅發票，隨便找的施工隊可無法開具增票。
以房價為100萬元不變的情況，物料成本40萬元的情況下，原先繳納營業稅5萬元，增值稅40/（1 17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”后，如果房地產業的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/（1 11%）*11%=9.9（萬元），進項稅額為40/（1 17%）*17%=5.81（萬元），相抵后交稅4.09萬元。很明顯是有了較大的降稅比例。但是物料成本越低，或拿不到增稅發票，那稅負率就會大為上升，以物料成本占總成本10%為例，增值稅的稅負率可達到8.9%，遠超過原先只有6.5%兩稅合計的稅負比例。
此外還得兼顧房企利潤的空間變化統籌考慮。每個房企都應該根據自家的成本和定價重新測算新的稅負率和盈利空間，并以此來制定自己的經營方式和營銷策略。下表對不同物料成本比例進行了簡單的測算：非常明顯物料占比越高，營業稅加增值稅的綜合稅負率下降越快。
建議
因此在“營改增”的大局即將到來之際，房企應該有哪些應對呢？下面提5點建議：
1、和具備正規資質的下游企業合作。從下游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規的供應商和建筑企業合作。當然同時也要注意供應商也可能會趁機提高售價，一定要多家詢價進行比較。
2、增加面對企業客戶的銷售。從下游看，房企面對企業銷售會更加有利于銷售的完成，因為下游企業在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發票。因此營改增將更有利于商業地產的開發。
3、提高精裝修房銷售比例。面對普通購房者，他們是各種稅負的最終承擔者，增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，降低企業稅負，增加盈利空間。
4、改變競爭策略。在抵扣充足、稅負總體下降的房企，他們更加有成本優勢來進行房屋銷售，因此面對這些競爭，房企不可再實行捂盤惜售的策略。
5、企業內控水平的提升。提高納稅意識，杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，及時取得發票，不應拖延；提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據，堅決做到沒有發票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工驗收,會計核算結束。
總的來說“營改增”政策將會大大提高房地產行業的規范化操作程度，理順房產地業、建筑業的增值稅抵扣鏈條。“營改增”稅制改革由于涉及到企業方方面面的工作，需要企業領導、相關人員超前謀劃、全盤考慮、積極應對,提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。房企經營者要高度重視這一變化，并認真測算“營改增”對本企業的影響，在政策正式到來之前做好充分的應戰準備，以贏得先機！ |
