二、計稅成本核算
開發產品的計稅成本包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。能夠直接計入成本對象的直接計入成本對象，其他成本應該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法進行分配。
三、銷售未完工產品企業所得稅預繳匯繳制度
由于房地產企業可以預售房屋存在一定的特殊性，房地產企業銷售未完工開發產品的，取得的銷售收入應按照規定的計稅毛利率分季或分月計算出預計毛利額，并入當期應納稅所得額預繳企業所得稅。開發產品完工之后，即開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案或者開發產品已開始投入使用或者開發產品已取得初始產權證明時，企業應結轉開發產品的銷售成本，計算出實際毛利額，確定其與預計毛利額之間的差額，再將此差額并入完工當期應納稅所得額進行匯繳。
其中，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由稅務機關確定：
1.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。
2.開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
3.開發項目位于其他地區的，不得低于5％。
4.屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
小結：
由于產品完工在實踐中也經常出現認定不一的情形，國稅總局于《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）中明確：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
