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| 房屋出租：用途不同，稅率不同 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：617 |
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| 一企業(yè)今年把十余間閑置宿舍出租給外來務(wù)工人員用于居住，每月共收取租金6000元；另有幾間以6000元/月的價(jià)格出租給某個(gè)體業(yè)主李某用于食品加工，企業(yè)如何申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。另外，個(gè)人于今年2月以2000元/月價(jià)格將自家地處縣城一處住房租給某快遞公司做辦事處。那么該如何計(jì)算繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅？ 根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，稅率分別為5%和12%.外商投資企業(yè)按照規(guī)定需要繳納城市房地產(chǎn)稅。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號(hào)）規(guī)定：對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。根據(jù)財(cái)稅[2000]125號(hào)等文件精神，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人出租商住兩用房征稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]74號(hào)）對(duì)其具體含義明確為：對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收；對(duì)于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的營業(yè)稅仍應(yīng)按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。 2008年3月3日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)），對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房從2007年8月1日起和住房租賃2008年3月1日起執(zhí)行一攬子新稅收優(yōu)惠政策，其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定：對(duì)廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 由此可以知道，財(cái)稅[2008]24號(hào)重申了廉租住房免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅政策，同時(shí)對(duì)廉租住房免稅條件進(jìn)行了限制：一是免稅對(duì)象僅限于廉租住房經(jīng)營管理單位；二是租金要按政府規(guī)定價(jià)格；三是出租對(duì)象僅限于規(guī)定的保障對(duì)象。如果不能同時(shí)符合上述三個(gè)條件，則不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。而且，從政策內(nèi)容可以看出，財(cái)稅[2008]24號(hào)是對(duì)財(cái)稅[2000]125號(hào)的補(bǔ)充，即財(cái)稅[2000]125號(hào)關(guān)于“公有住房”等其他稅收優(yōu)惠政策未作變動(dòng)仍繼續(xù)執(zhí)行。財(cái)稅[2008]24號(hào)首次明確，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。從文件精神來看，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人出租商住兩用房的，要根據(jù)出租后房屋的實(shí)際用途確定相應(yīng)的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅稅率計(jì)征房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。即對(duì)“非個(gè)人”以市場價(jià)格出租住房（并且用于居住），其房產(chǎn)稅適用4%的稅率，但營業(yè)稅適用稅率應(yīng)仍為5%；如果不是用于居住，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅適用稅率則分別為5%和12%. 所以該企業(yè)出租給外來務(wù)工人員用于居住的幾間閑置宿舍，每月所收取6000元租金收入，其房產(chǎn)稅適用4%的稅率，每月應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅6000×4%=240（元）；而出租給個(gè)體業(yè)主李某那幾間閑置宿舍，由于李某用于食品加工而不是用于居住，其6000元/月租金收入適用12%稅率繳納房產(chǎn)稅，每月應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅6000×12%=720（元）。同時(shí)，不分用途，每月所有租金收入按5%稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅=（6000+6000）×5%=600（元）。 對(duì)個(gè)人住房出租有關(guān)營業(yè)稅和房產(chǎn)稅納稅問題。財(cái)稅[2008]24號(hào)在財(cái)稅[2000]125號(hào)的基礎(chǔ)上，對(duì)個(gè)人出租住房應(yīng)繳納的營業(yè)稅再減半，即從2008年3月1日開始，個(gè)人出租住房不再區(qū)分用途，營業(yè)稅一律按3%稅率減半征收。在政策執(zhí)行上要注意以下要點(diǎn)：一是此項(xiàng)政策只適用于“個(gè)人住房”出租；二是無論住房出租后是否用于居住，都可以適用此政策；三是該政策的適用對(duì)出租價(jià)格無限制；四是上述政策是從2008年3月1日開始執(zhí)行，而2008年3月1日（不含）之前，對(duì)個(gè)人出租住房，則仍按財(cái)稅[2000]125號(hào)和國稅函[2002]74號(hào)有關(guān)政策執(zhí)行。所以。小張出租其住房給快遞公司做辦事處，不是用于居住，所以今年2月份2000元租金收入按5%的稅率繳納營業(yè)稅、12%的稅率繳納房產(chǎn)稅；2月份應(yīng)納營業(yè)稅2000×5%=100（元），房產(chǎn)稅2000×12%=240（元）。但3月份，個(gè)人出租住房不再區(qū)分用途，營業(yè)稅一律減按1.5%征收，同時(shí)，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。所以，小張3月份應(yīng)納營業(yè)稅2000×1.5%=30（元），房產(chǎn)稅2000×4%=80（元）。因此，新政策的執(zhí)行，對(duì)于私房出租者來說，稅負(fù)明顯減輕了。 而且，對(duì)于營業(yè)稅方面，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)可在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用（營業(yè)稅）的起征點(diǎn)，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。據(jù)此，各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對(duì)個(gè)人出租房屋營業(yè)稅起征點(diǎn)進(jìn)行確定。而稅法同時(shí)規(guī)定：納稅人（個(gè)人，下同）的營業(yè)額未達(dá)到財(cái)政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營業(yè)稅；納稅人營業(yè)額達(dá)到起征點(diǎn)的，應(yīng)按營業(yè)額全額計(jì)算應(yīng)納稅額。這一點(diǎn)對(duì)于私房出租戶來說尤其值得關(guān)注，人們可以利用“起征點(diǎn)”來節(jié)省住房租金收入營業(yè)稅等相關(guān)稅收，從而增加實(shí)際收益。如小張所在地確定個(gè)人出租房屋營業(yè)稅起征點(diǎn)為2000元，則小張取得2000元租金不用繳納營業(yè)稅；如果，確定個(gè)人出租房屋營業(yè)稅起征點(diǎn)為1000元，則要按2000元全額計(jì)算繳納營業(yè)稅。 |
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