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| 售房時代收費用的稅收籌劃案例 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：625 |
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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。 根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。以上規(guī)定為稅收籌劃創(chuàng)造了空間。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟寫字樓，獲得銷售收入3200萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r代收了180萬元的各項費用。開發(fā)該樓盤的支出如下：房地產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，支付土地出讓金200萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。 如果該公司未將代收費用計入房價，而是單獨向購房方收取，則代收款項在計算扣除項目時不能扣除。按規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計算扣除金額時，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20％的扣除費用。因此，該項目允許扣除的金額為開發(fā)成本、土地出讓金之和乘以120％，再加上300萬元，為1500萬元，則增值額為1700萬元，增值率為113.33％。公司應(yīng)繳納土地增值稅額為1700萬元乘以稅率50％，減去扣除金額1500萬元乘以15％，結(jié)果為625萬元。 假如公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，則可以作為扣除項目金額。該公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額為3380萬元，允許稅前扣除項目的金額為1680萬元，增值額為1700萬元，增值率為101.19％。公司應(yīng)納土地增值稅額為598萬元。 可見，該公司無論怎樣收取代收費用，其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)獲得的增值額都是1700萬元。但是，公司改變收取方式，將代收費用并入房價中一并向?qū)Ψ绞杖。蓽p少土地增值稅支出27萬元。這部分節(jié)稅額是如何形成的呢？我們可以從土地增值稅應(yīng)納稅額的計算方法入手分析。 土地增值稅是按增值額與扣除項目金額的比率（即增值率）大小分四個檔次累進計算征收的：增值率未超過50％時，應(yīng)納稅額為增值額乘以30％；增值率位于50％～100％之間，應(yīng)納稅額為增值額乘以40％減去扣除項目金額乘以5％的余額；增值率位于100％～200％之間，應(yīng)納稅額為增值額乘以50％減去扣除項目金額乘以15％的余額；增值率超過200％，應(yīng)納稅額為增值額乘以60％減去扣除項目金額乘以35％的余額。由此推斷，當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額相同且增值率超過50％時，扣除項目金額越大，應(yīng)納的土地增值稅額就越小；否則相反。 當(dāng)公司將代收費用并入房價后，扣除項目金額增加了180萬元。由于增值率處于100％～200％之間，應(yīng)納的土地增值稅款相應(yīng)地減少了180萬元×15％＝27萬元，假定公司的代收費用為X，可以得出以下結(jié)論：如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值率未超過50％，無論代收費用如何處理，均不會改變應(yīng)納的土地增值稅數(shù)額；增值率位于50％～100％之間，將代收費用并入房價總額，可少納稅款5％X；增值率位于100％～200％之間，可少納稅款15％X；增值率超過200％，可少納稅款25％X. 以上分析是在增值率不變基礎(chǔ)上進行的。當(dāng)納稅人將代收費用并入房價后會增加扣除項目金額，增值率也會相應(yīng)降低，就有可能出現(xiàn)降低土地增值稅適用稅率的現(xiàn)象，從而使納稅人獲得更多的節(jié)稅利益。 比如，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)計算出來的增值率位于100％～200％之間，其應(yīng)納稅額為增值額×50％－扣除項目金額×15％。當(dāng)納稅人將代收費用X并入房價后，使增值率降至50％～100％之間，其應(yīng)納稅額為增值額×40％－（扣除項目金額＋X）×5％。兩者差額為：（增值額－扣除項目金額）×10％＋5％X，就是納稅人獲得的節(jié)稅額。 |
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