由于土地增值稅的相關規定比較寬泛，對于同一句法條可以有截然迵異的理解，土地增值稅籌劃已經成為一個刀鋒上的舞蹈。通過投資的方式規避土地增值稅是一種非常常見而流行的手法，可是那是故事的開頭，故事的結尾遠不是稅務師籌劃時想象的那么簡單。筆者結合一個案例，來分析土地增值稅投資籌劃的高風險。
一、案例介紹
甲公司2003年取得一塊土地，成本1000萬，并以此地塊成立項目公司乙，負責開發此地塊。由于房地產開發形勢的持續走好，2004年土地市值已增值至3000萬。丙公司欲以市價購入此地塊開發。
二、籌劃方案（未考慮不影響決策的印花稅）
1、股權轉讓。
為了規避土地增值稅及營業稅，甲公司欲以通過轉讓乙公司股權的方式來實現實質上的賣地（實際上也無法直接賣地，但可以賣在建工程），但由于股權轉讓的方式，實質上是將乙公司的土地增值稅負轉嫁給丙方，丙公司要求乙公司降低賣價，甲、丙雙方經過溝通，放棄該方案。
2、投資新設然后股權轉讓。
根據：
（1）、《關于土地增值稅—些具體問題規定的通知 》（財稅【1995】48號）第一條之規定“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”
（2）《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅【2002】191號 ）的規定“以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。”
乙公司決定改用該地塊投資成立丁公司，并再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的賣地，這樣既避開了營業稅又避開了土地增值稅。節稅測算如下：
節約營業稅=3000×0.05=150
節稅土地增值稅=2000×0.5-1000×0.15=850
總計節稅=150+850=1000（萬元）
再根據《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發【2000】118號）“
（1）企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。
（2）上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過５個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。
（3）被投資企業接受的上述非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。”
因籌劃增加的稅收成本測算如下：
乙公司增加企業所得稅（因土地視同銷售，可分五年支付）： =（3000-1000）×0.33=660（萬），
丁公司增加契稅=3000×0.04=120（萬）
合計增加稅收=120+660=780（萬）
該方案可節稅=1000-780=220（萬），總體上方案可行。
細節上的特殊處理：
乙公司認為雖然按《中華人民共和國發票管理辦法》（財政部令【1993】第6號）的規定“發票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。”，投資活動不屬于“購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動”，但根據國稅發【2000】118號，應將投資分解為按公允價值銷售和投資兩項經濟業務，也有開發票的理由，經和稅務機關溝通，開了不動產發票3000萬給丁公司，丁公司以3000萬入帳。
丙公司認為，丁公司的籌劃方法嚴密，有理有據，并且取得了3000萬的發票，接受了投資新設并轉股的方案。
三、清算時的風險
2006年，丁公司開發完畢，銷售收入10000萬，土地成本外的其他可扣除成本是4000萬（已進行20%加計扣除），丁公司進行土地增值稅的查帳清算。稅務機關對于丁公司的土地在土地增值稅中的計稅成本的認定，出乎丙公司原收購丁公司股權時的預計。
1、土地成本為零
稅務機關認為，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】6號）第七條之規定“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。”由于丁公司土地使用權并非購買而來，因而丁公司沒有為取得土地使用權支付地價款，所以丁公司的土地在土地增值稅上的計稅成本是零，即丁公司在計算土地增值稅時，土地的可扣除成本是零。因而丁公司的應交土地增值稅為：
（1）可扣除成本=4000（萬元）
（2）增值額=10000-4000=6000（萬元）
（3）增值率=150%
（4）應交增值稅=6000×0.5-4000×0.15=2400（萬元）
丁公司認為，“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用”，并不是“納稅人為取得土地使用權所支付的貨幣金額”， 財法字【1995】6號并沒有對支付地價款的支付方式進行規定，因而作為支付地價款的方式可以是貨幣性資產和非貨幣資產等各種支付方式。實際上本案例中，丁公司為取得該3000萬土地付出了3000萬的股權，支付地價款的方式是股權，并且該股權又被以3000萬元由丁公司的新老股東實際交易過。如果丁公司“為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用”為零，那么丁公司的土地應是由捐贈收入或資本公積而產生，這和實際情況不符。實際上，作為一個法人實體，丁公司是為取得該土地付出了3000萬股權作為對價的，并且有合同、評估報告、發票等一系列的證據作為證明。稅務機關認為丁公司沒有支付對價的觀點缺少依據，并且丁公司取得了發票，也不屬于未取得可扣除的合法票據的情況。
因而丁公司的應交土地增值稅為：
（1）可扣除成本=4000+3000×1.2=7600（萬元）
（2）增值額=10000-7600=2400（萬元）
（3）增值率=31.58%
（4）應交增值稅=2400×0.3=720（萬元）
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