案情簡介：稅務機關在對某房地產開發公司檢查時發現，該企業為推動房產銷售，促使客戶盡快辦理房貸按揭，盡快回籠資金，推出了代業主墊付全部首付款（即零首付）的銷售策略。雙方還約定，對房地產企業墊付的錢，在交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。該企業墊付首付款時和收回墊付首付款時收取的墊付資金利息及業主不按期還款的違約金均未繳納營業稅。
稅法分析：房地產企業代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協議》，根據協議約定，客戶必須在房地產企業規定時限內（一般在交房前）將首付款全額補上，房地產企業再向客戶正式交房。根據墊付協議可以判定房地產企業代業主墊付全部首付款應視為將資金貸于他人使用，財務處理上應當計入其他應收款核算。房地產企業幫助購房業主盡快辦理房貸按揭時，財務處理上要將自行墊付的首付款全額開具收款收據，相當于企業取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，方能成功辦理房貸按揭。按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局第52號令)第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業代業主墊付全部首付款時，應當將墊付首付款全額作為預收款計入營業額，計算繳納營業稅（銷售不動產）及其他稅金。
另外，將來實際收款時直接沖減其他應收款，與預售收入無關，不需要另作營業稅（銷售不動產）納稅處理。但是，房地產企業此時收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業稅相關法規規定，屬于將資金貸于他人使用收取的資金占用費，應該計算繳納營業稅（金融保險業）。 |
