土地增值稅按視同銷售計算收入
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入。國稅發〔2006〕187號文件第三條第（一）款規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。因此，本案例中，企業安置回遷戶1萬平方米，應視同銷售按平均價5000元/平方米計算土地增值稅收入，另外收到的回遷戶超面積房價款800萬元，銷售收入合計800＋1×5000＝5800（萬元）。企業同時應將5000萬元確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
需要注意的是，土地增值稅采取不同征收方式，對企業安置房土地增值稅負擔的影響不同。
1.查賬征收方式。對于查賬征收土地增值稅的企業，安置房視同銷售，對計算增值額沒有影響，但是會降低增值率，從而可能使得企業適用更低檔的稅率。因為“增值率＝增值額/扣除項目金額”，視同銷售的金額同時計入銷售收入和拆遷補償費，雖然不會影響增值額，但是會增大“扣除項目金額”，導致“增值率”降低。
2.核定征收方式。對于核定征收土地增值稅的企業，視同銷售的計稅收入一般比按成本計價要高，自然會直接增加土地增值稅的稅額。
企業所得稅應按視同銷售計算所得
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業將開發產品用于換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（3）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
本案例中，該企業以安置房換取土地使用權，顯然屬于非貨幣性資產交換，應按規定視同銷售，確認視同銷售收入5000×1＝5000（萬元），確認視同銷售成本4000×1＝4000（萬元）。超面積收到回遷戶補繳800萬元和對安置面積不足部分進行貨幣補償500萬元，作為正常的收入和支出，計入企業所得稅的應納稅所得額。
拆遷安置的會計處理
《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》應用指南規定，換出資產為存貨的，應當作為銷售處理，以其公允價值確認收入，同時結轉相應成本。本案例中，以拆遷安置房換取土地的業務，可按照非貨幣性資產交換處理，相關業務作以下會計分錄。
1.安置房視同銷售及支付不足安置面積的補償價款（單位：萬元，下同）
借：開發成本——土地開發 5500
貸：銀行存款 500
主營業務收入5000。
2.安置房視同銷售成本結轉
借：主營業務成本4000
貸：開發產品——安置房 4000。
3.確認超安置面積部分的銷售收入
借：銀行存款 800
貸：主營業務收入800。
4.結轉超安置面積部分的銷售成本，即1600平方米×4000元/平方米＝640（萬元）。
借：主營業務成本 640
貸：開發產品——安置房640。
經過上述處理，財稅無差異，不需進行納稅調整。
