政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策經(jīng)歷了從合法性上的否認(rèn)階段到預(yù)備采取行動(dòng)清理的階段。在這一過(guò)程中，為了規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商和地方政府以及購(gòu)買者轉(zhuǎn)而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。
作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果租用村委的土地，在租用的土地上建房（小產(chǎn)權(quán)房），然后“以租代售”方法經(jīng)營(yíng)，這種模式需不需要繳稅？如果需要繳稅，會(huì)繳哪些稅？小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”方法存在哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？如何防范這些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
為此，智慧源（中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢網(wǎng)），作為15年來(lái)從事房地產(chǎn)財(cái)稅研究的地產(chǎn)財(cái)稅專家，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”方法涉稅情況進(jìn)行分析，希望對(duì)大家有所幫助。但本文不討論“以租代售”行為本身的合法性。
一、“以租代售”行為是要交稅的
租賃也是經(jīng)營(yíng)行為，收取租金要繳納流轉(zhuǎn)稅，營(yíng)改增之前租金收入要繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增之后要繳納增值稅，并按照實(shí)納流轉(zhuǎn)稅額繳納城建稅和教育費(fèi)附加（包括地方教育費(fèi)附加）；對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)要繳納企業(yè)所得稅；對(duì)租賃合同繳納印花稅。
二、“以租代售”方法要繳納哪些稅？
除了前面介紹的需要繳納流轉(zhuǎn)稅及附加稅費(fèi)、企業(yè)所得稅和印花稅之外，與銷售小產(chǎn)權(quán)房相比，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，所以作為經(jīng)營(yíng)者還需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。政策依據(jù)及分析如下：
（一）政策依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。
2、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕56號(hào)）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
3、《房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋；房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
（二）政策分析
1、從征稅對(duì)象看，城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋。不論是否取得土地使用證和房屋所有權(quán)證，納稅人對(duì)實(shí)際使用的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅是負(fù)有納稅義務(wù)的。
2、從納稅人看，對(duì)于未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的土地，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是實(shí)際使用人；房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，顯然對(duì)于“以租代售”方法下房產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)企業(yè)。
三、“以租代售”方法的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
1、方法本身的法律風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
這種風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)如果按照“實(shí)質(zhì)重于形式要求”，會(huì)存在按照銷售不動(dòng)產(chǎn)收入補(bǔ)繳稅款（租金通常是分期確認(rèn)收入的），從而產(chǎn)生稅收滯納金和罰款。
2、與銷售小產(chǎn)權(quán)房相比，存在多交稅風(fēng)險(xiǎn)
這種風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的，如果房子出售的話，城鎮(zhèn)土地使用稅在房子出售后就不用繳納了；房產(chǎn)稅在房子出售前屬于存貨不用繳納，出售后更不用繳納。可以想象，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一大批小產(chǎn)權(quán)房，租期內(nèi)每年繳納一筆城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，繳納期限可能會(huì)在20至50年，這是多么大的一筆代價(jià)。
3、以為沒(méi)有產(chǎn)權(quán)就可以不交稅產(chǎn)生的偷稅風(fēng)險(xiǎn)
我們前面已經(jīng)分析了，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不是國(guó)有土地，租售通常不會(huì)產(chǎn)生土地增值稅，但是“以租代售”是需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的。流轉(zhuǎn)稅及附加、企業(yè)所得稅也是一定要繳的。
所以，小產(chǎn)權(quán)房本身的法律問(wèn)題是爭(zhēng)議的問(wèn)題，再不依法納稅，就會(huì)增加更多的麻煩。
四、如何防范上述稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
智慧源認(rèn)為，上述分析僅是針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”方法進(jìn)行的普適性分析，具體每家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不同，每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)各異，每個(gè)地區(qū)稅務(wù)監(jiān)管環(huán)境不一樣等等，所以要防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)還需和專業(yè)財(cái)稅機(jī)構(gòu)合作，針對(duì)每個(gè)具體項(xiàng)目的具體情況，做出科學(xué)合理的稅收安排，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。
