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| 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃方案 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：1389 |
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| 土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。 在進(jìn)行籌劃時(shí)，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%.納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。現(xiàn)舉例說(shuō)明如下。 北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。 如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為： 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）為（15000-11000）/11000 ×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納稅（15000-11000）×30%=1200（萬(wàn)元）。 如果分開(kāi)核算，應(yīng)繳納土地增值稅為： 普通住宅：增值率為（10000-8000）/8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納稅（10000－8000）×30%=60O（萬(wàn)元）： 豪華住宅：增值率為（5000－3000）/3000×100%＝67%，適用40%的稅率，應(yīng)繳稅（5000-3000）×40%-3000×5%=650（萬(wàn)元） 二者合計(jì)為1250萬(wàn)元，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。 因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過(guò)20%，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來(lái)計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。 假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%以內(nèi)，那么可扣除項(xiàng)目金額從（1000－y）/y×100%=20%等式中可計(jì)算出，y=8333萬(wàn)元。扣除金額在8333萬(wàn)元以上時(shí)，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算少繳納550萬(wàn)元，比分并核算少繳納 600 萬(wàn)元，可見(jiàn)，可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬(wàn)元，分別減少支出217萬(wàn)元和267萬(wàn)元。 增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。 控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時(shí)是否可取。就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20%，則銷售收入從（ X- 8000）/8000 ×100%= 20%中可求出，X=9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，與減少的收入400萬(wàn)元相比節(jié)省了200萬(wàn)元（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除，對(duì)企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）。 |
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