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| 開發商爭購建筑資質背后的避稅籌劃 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：734 |
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| “2007年國稅總局要求對土地增值稅進行清算后，房地產開發公司紛紛想要在母公司下設建筑子公司，但由于有高級資質的建筑公司是有限的，所以建筑公司資質的轉讓價格一下子水漲船高了，一個有一級建筑資質的建筑公司的殼，在華南地區開價都在1000萬元以上，而且還是一紙難求。”中國房地產稅務籌劃網總裁、房地產稅務師李明俊透露。 李明俊表示，房地產企業購買建筑資質，成立自己的建筑公司，在很大程度上是出于避稅的考慮。 之所以能通過這一辦法達到避稅籌劃的目的，李明俊透露這是利用了稅收政策在房地產業和建筑業的兩大出入：“一是房地產開發公司是要繳納增值稅這類稅種的，而建筑公司不需要，所以同樣的收入和成本，把利潤放到房地產開發公司這邊和放到建筑公司那邊，征的稅就不一樣。放到建筑公司那邊，雖然要繳的營業稅會多一點，但是因為增值稅稅率比營業稅高得多，總體來說是劃算的。”第二點是根據新的31號文件<國稅發[2009]31號房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>，房地產開發公司的稅收一般采取查賬征收（按照企業實際利潤率據實征收），不允許事前核定（河南省例外），而很多建筑公司可以申請到所得稅核定征收，甚至稅務局規定對其進行核定征收（按照稅務局指定的利潤率計算應稅所得）。這樣一來，一些高利潤的地產開發項目公司將利潤轉入建筑公司，用核定征收的方式納稅，避免了查賬，就可以有效降低應繳稅額。 比如，北京昌平的一個房地產項目，建筑面積11萬平方米，其平均售價為9300元/平方米，估算其土地增值稅計稅成本為6500元，增值額在20%-50%之間適用30%的稅率，按此推算，每平米應繳土地增值稅（9300-6500）×30%=840元。開發商自己設立了一個建筑工程公司。建筑工程公司的營業稅稅率為3%，建筑公司從開發公司每獲得100元收入，需繳納的營業稅為3元，而開發公司相應增加了100元的成本，可以少交13元的土地增值稅，抵消多交的3元營業稅，少交10元土地增值稅。而建筑行業企業所得稅的核定利潤率一般在10%-20%，該開發公司的實際利潤率高于建筑企業的核定利潤率。如果在核定征收的情況下，還可以節省部分企業所得稅。 當然，這個例子對房地產項目利潤率做了較保守的估計，實際上該項目的開發成本可能沒有達到6500元。而事實上，土地增值額達到了50%以上或100%以上的房地產項目并不鮮見。在這樣的情況下，節省的土地增值稅就更多了。 由于高資質的建筑公司轉讓要價較高，而特定資質公司對具備相應資質的專業從業人員數量和公司從業年限、規模等都設定了門檻，所以中小房地產公司如果想通過這條途徑避稅，一般更多地采取和建筑公司進行資質掛靠、股權合作等手段進行。 |
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