一、納稅人和應(yīng)繳納的稅費
個人住房交易環(huán)節(jié)涉及的稅費主要有：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、個人所得稅和契稅。
個人住房交易雙方均為納稅人。轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、個人所得稅納稅義務(wù);受讓方承擔(dān)契稅、印花稅納稅義務(wù)。
二、分稅種基本政策
(一)營業(yè)稅及附征稅費
1、個人銷售住房，按照5%的稅率計算繳納“銷售不動產(chǎn)”稅目營業(yè)稅。
2、自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額計算繳納營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照銷售收入減去購買房屋的價款后的差額計算繳納營業(yè)稅。
“普通住房”應(yīng)同時滿足以下條件：
(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
(2)單套建筑面積在120平方米以下，面積向上浮動的比例不得超過規(guī)定面積的20%。
3、購房時間的確定
(1)個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先的原則確定;
(2)個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先的原則確定;
(3)個人通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定;
(4)個人通過其他無償受贈方式取得的住房，按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
4、個人將通過受贈、繼承、離婚等非購買形式取得的住房對外銷售時，其受讓房產(chǎn)原價按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。
5、對未取得發(fā)票憑證的拆遷還原房，在轉(zhuǎn)讓時屬于差額繳納營業(yè)稅的，按《房屋拆遷補償安置協(xié)議》上注明的已被拆遷房屋的價款，作為購買房屋的價款，在計算繳納營業(yè)稅時予以扣除。
6、對未取得發(fā)票憑證的法院拍賣房產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓時屬于差額繳納營業(yè)稅的，依據(jù)拍賣成交合同注明的價款，作為購買房屋的價款，在計算征收營業(yè)稅時予以扣除。
7、納稅人轉(zhuǎn)讓住房申報交易價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，主管地稅機關(guān)可以依據(jù)稅收法律、法規(guī)，參照同類房屋的市場交易價格核定其計稅營業(yè)額。
8、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別隨營業(yè)稅同時繳納。城市維護建設(shè)稅稅率分為三檔：在省轄市、地轄市市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費附加費率為3%，地方教育附加費率為2%。
(二)個人所得稅
1、對納稅人能夠完整、準(zhǔn)確地提供轉(zhuǎn)讓住房收入、成本和費用憑證的，經(jīng)征收機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓房屋過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用，其余額按20%的比例稅率計算繳納個人所得稅。
(1)房屋原值按以下規(guī)定確定：
①商品住房指購置該房屋時實際支付的房價款和交納的相關(guān)稅費;
②自建住房指實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費;
③經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)指購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金;
④公有住房指原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。
⑤城鎮(zhèn)拆遷安置住房指按《房屋拆遷補償安置協(xié)議》規(guī)定的價款、交納的相關(guān)稅費、所支付或補償?shù)呢泿糯_定，《房屋拆遷補償安置協(xié)議》未注明房產(chǎn)價款的，其原值按拆遷時評估機構(gòu)出具的評估報告上確認的價格確定。
(2)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
(3)合理費用，是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
①支付的住房裝修費用，是指納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)主管地稅機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。
②支付的住房貸款利息，是指納稅人出售以按揭貸款方式購置住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
③納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
2、納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，不能正確計算住房原值和應(yīng)納稅額的，實行核定征收。征收率由主管稅務(wù)機關(guān)按其住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%的幅度內(nèi)確定。
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
4、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房屋贈與合同上注明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。
5、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計算繳納個人所得稅。
6、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，贈與雙方不繳納個人所得稅：
(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
(三)契稅
1、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，承受房屋權(quán)屬的個人為契稅納稅人。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。
2、契稅稅率為3-5%。我省契稅稅率為4%。
3、房屋買賣的，以成交價格為計稅依據(jù);房屋贈與的，由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定計稅依據(jù);房屋交換的，以所交換房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。
4、房屋成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，或所交換房屋的價格的差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù)。
5、因離婚財產(chǎn)分割，原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方的，不繳納契稅。
6、法定繼承人繼承房屋產(chǎn)權(quán)的，不繳納契稅。
(四)印花稅
1、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，買賣雙方各自按照成交價格的0.5‰繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，包括個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。
2、納稅人房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)證按件粘貼印花稅票5元。
三、政策減免
(一)營業(yè)稅
1、自2011年1月28日起，個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免納營業(yè)稅。
2、個人無償贈與不動產(chǎn)，屬于下列情形之一的，免納營業(yè)稅：
(1)離婚財產(chǎn)分割;
(2)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(3)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(4)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3、個人無償贈與不動產(chǎn)，在辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)時，應(yīng)根據(jù)情況向主管地稅機關(guān)提交以下相關(guān)資料：
(1)屬于繼承不動產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》;
(2)屬于遺囑人處分不動產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表);
(3)屬于其他情況無償贈與不動產(chǎn)的，受贈人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》;
(4)贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;
(5)證明贈與人和受贈人親屬關(guān)系的人民法院判決書(原件)，由公證機構(gòu)出具的公證書(原件);
(6)證明贈與人和受贈人撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系的人民法院判決書(原件)、由公證機構(gòu)出具的公證書(原件)、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具的證明材料(原件)。
(二)個人所得稅
個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免納個人所得稅。
自用5年以上，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達到5年以上。
家庭唯一生活用房，是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。
(三)契稅
1、自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(其成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半繳納契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率繳納契稅。
2、房屋交換，價格相等的，免納契稅。
3、對因拆遷重新購置住房的，購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅;成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分繳納契稅。
4、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免納契稅。
(四)印花稅
自2008年11月1日起，個人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。 |
