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| 拆遷補償款返還：沖減成本還是計入收入 |
| 發布時間：2013/10/15 來源： 閱讀次數：1370 |
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城中村改造中，房地產開發企業先期支付的拆遷補償款應當如何作財務處理？招拍掛拿到土地后，政府給予的拆遷補償款返還，是沖成本？還是計收入？
案 例
新正房地產公司2011年擬參與A市B城中村改造項目，前期先期墊付拆遷補償資金20000萬元，2012年招拍掛取得土地，一次性支付土地出讓金50000萬元，拆遷補償經政府評審后，一次性返回該公司23000萬元，其中包含評審拆遷費2000萬元，請問，在上述過程中，該如何作會計和稅務處理？
錯誤觀點一：企業支付的拆遷補償款計入企業開發成本處理。新正公司根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。因此，新正公司認為所支付拆遷補償資金2億元屬于拆遷補償支出，根據動遷戶領取的證明文件，計入“開發成本——土地征用及拆遷補償費”科目。會計處理如下（單位，萬元）：
借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 20000
貸：銀行存款 20000
土地拆遷完畢，競拍成功后，支付土地出讓金，會計處理如下：
借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 50000
貸：銀行存款 50000
錯誤觀點二：有人認為，新正公司實質上取得政府土地，共支付成本20000＋50000－23000＝47000（萬元），應計入土地成本，土地成本計稅基礎為47000萬元。會計處理如下：
借：銀行存款 23000
貸：開發成本——土地征用及拆遷補償費 23000
錯誤觀點三：有人認為，形式上該企業取得政府土地，共支付成本20000＋50000＝70000（萬元），收到的拆遷補償返還款計入營業外收入處理，收到返還款當期，繳納企業所得稅23000×25%＝5750（萬元），取得土地計稅基礎為70000萬元，將來可以確認較高的土地增值稅扣除項目，少交土地增值稅，會計處理如下：
借：銀行存款 23000
貸：營業外收入 23000
筆者觀點：上述處理中，新正公司支付政府土地出讓金5億元計入土地成本沒有問題。所支付的拆遷補償費以及收到的拆遷補償費返還適用政策錯誤。
當前土地出讓要求以“熟地”出讓，拆遷主要由政府主導，《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。因此，房地產開發企業雖然參與拆遷，但并非是拆遷主體，也非征收人。但由于政府無充裕資金做支持，可能要求開發商先期介入拆遷，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商先期墊付資金進行部分返還。
如果開發商競拍土地成功，企業財務人員習慣于將所支付的實際支出及取得的所有票據計入土地成本處理，所以會產生上述錯誤觀點。換一個角度來講，假設開發商競拍土地沒有成功，那么企業應該如何進行會計和稅務處理呢？顯然應當是與競拍成功一樣處理。
營業稅處理：《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。因此，該企業若負責實質拆遷，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入，可按建筑業繳納營業稅，應計算繳納營業稅2000×3%＝60（萬元）。另外，新正公司先期代理支付動遷補償款，其收支差額，應按“服務業——代理業”征收營業稅（23000－20000－2000）×5%＝50（萬元）。新正公司拆遷環節應計算繳納營業稅60＋50＝110（萬元）。
企業所得稅：建筑業收入加上代理支付動遷補償款差額合計23000－20000＝3000（萬元），應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的成本費用以及繳納的營業稅等稅費可以在發生當年扣除。
土地增值稅：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，土地增值稅暫行條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。新正公司取得的返還款23000萬元，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入以及先期墊付資金，不屬于轉讓不動產收入，此收入不計算土地增值稅清算收入，不征收土地增值稅。
契稅：企業繳納的土地出讓金50000萬元可以全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。契稅計稅依據為所繳納的土地出讓金50000萬元。
正確會計處理如下：
先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：
借：其它應收款 20000
貸：現金或銀行存款 20000
拆遷補償款返還企業收到時，應沖減往來和做其他業務收入處理。
收到返還款時：
借：銀行存款 23000
貸：其它應收款 20000
其它業務收入——建筑業收入 2000
其它業務收入——代理服務收入 1000
支付土地出讓金時，會計處理如下：
借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 50000
貸：銀行存款 50000
也就是說，新正公司計入開發成本——土地征用及拆遷補償費為50000萬元，企業所得稅、土地增值稅扣除其實際取得的土地計稅基礎也為50000萬元。 |
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