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| “合同簽訂日期”與“約定交付日期”的差別分析 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：403 |
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| 某市稅務機關2009年8月對某房地產開發企業納稅評估，評估過程中從該企業的納稅申報中沒有發現異常，但是在整理評估底稿過程中，發現該企業簽訂的《國有土地使用權轉讓合同》涉及的日期有點問題。 該企業情況為：2007年通過出讓方式取得一宗國有土地，與國土資源局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》日期為2007年5月31日，合同未約定土地的具體交付時間，據介紹，2007年6月30日該宗土地才實際辦理交付手續。該企業繳納城鎮土地使用權的開始日期是2007年7月1日。 該企業認為，盡管2007年5月31日與國土資源局簽定了出讓合同，合同的有效執行應當自2007年6月1日起開始，并且土地的實際交付日期以交付證明書為準為2007年7月1日，也就是說該企業實際使用土地的有效日期是2007年7月1日起，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當繳納土地使用稅。自2007年7月1日起實際使用土地的日期計算繳納城鎮土地使用稅是正確的。 稅務機關認為，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號），從2007年1月1日起，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅。合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。該企業2007年5月31日簽訂合同且合同中未約定土地具體的交付時間，應當自2007年6月1日起計算城鎮土地使用稅。 該企業的問題并不復雜，企業的理解盡管合情卻不合法，財稅[2006]186號特別強調了首先按照合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，也是考慮了使用人的實際使用日期，在沒有做此約定的情況下，才按照合同簽訂日期確定。 該案例說明房地產開發企業對于財稅[2006]186號所強調的“合同簽訂時間”和“合同約定時間”沒有充分地認識和理解，土地前期運作人員多不清楚稅法的具體精神，盡快拿到合同也就完成了任務，財務人員拿到合同往往木已成舟，內部缺乏應有的協同。如果該企業晚一天簽訂合同，簽訂日期為2007年6月1日，就可以按照實際交付日期2007年7月1日起繳納城鎮土地使用稅；如果該企業在合同中約定土地交付日期為2007年7月1日，就可以自2007年8月1日起繳納城鎮土地使用稅，多補充一句話，就可以免交兩個月的稅金支出，何樂而不為呢？ “約定日”與“交付日”相關問題：問：如果合同約定，租期為跨年，如從2008年10月1日到2009年9月30日，約定為后付款，即租期到時再付款。如果于2008年未，對方未按合同約定將部分款項交付，并要求開具發票，對此種提前支付的租金如何計算營業稅？如何確認企業所得稅收入？是否租賃發票一經開出，在會計上確認收入而在稅收匯算時做調減處理？答：對方未按合同約定而將部分款項提前交付，并要求開具發票，根據《合同法》的規定，屬于以實際履行變更了原來簽訂的合同中有關付款的約定。 根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。” 另外，《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十四條第一款：“條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。”的規定，應以實際收到租金的時間為營業稅納稅義務時間，按實際收到的租金計算營業稅確認收入。 而企業所得稅只在《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》第十九條第二款規定：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。卻沒有明確規定企業發生租賃業務沒有簽訂租賃合同以及提前付款下對租金的稅務處理。而租賃方在年末收到部分款項，開具發票時，已經符合了會計制度對租金收入的確認條件。 因此，應當依據會計制度的規定確認收入，并申報企業所得稅，而在稅收匯算時不應做調減處理。 另外，對新舊法事項銜接問題，《國稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）文件第三條關于利息收入、租金收入和特許權使用費收入的確認規定：“新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。”問：2006 年12 月，我公司簽訂土地出讓合同，有償取得一塊土地的使用權，并已繳清土地出讓金。根據合同約定，出讓方于2007 年5 月將土地交付給我公司，但由于各種原因，土地使用證到目前為止尚未辦好，請問我公司是否需要等土地使用證辦好后再繳納城鎮土地使用稅？ 答：《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）對有償取得土地使用權城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間進行了明確，規定“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。” 根據上述規定，從2007年1月1日起，對于有償取得土地使用權的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間，應根據合同簽訂的內容和時間確定，為“合同約定交付土地時間”或“合同簽訂時間”的次月。你公司簽訂的土地出讓合同約定了交付土地時間，應從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，而不能在土地使用證辦好后才繳納城鎮土地使用稅。 問：2007年合同規定收取2008、2009、2010三年租金60萬元，應按財稅[2003]16號文規定分3年平均計入收入；2008年合同規定收取2008、2009、2010三年租金60萬元，應按《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定，“租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。”，即按2008年60萬全額計入應納稅所得額計算繳納企業所得稅。 假設房屋在2008年2月交付給承租人。 請問，我的觀點是否正確？ 答：對于收入的確認，營業稅和所得稅法規并不盡相同。 財稅[2003]16號中關于納稅義務發生時間問題主要是指：向對方收取的預收性質的價款，其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。2008預收的租金在營業稅處理上仍執行上述規定。 《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定的是所得稅對于租金收入確認收入的時間規定，與上述財稅[2003]16號并不矛盾。 問：土地以出讓方式(非耕地)取得后,土地使用稅的起征時間如何規定?如某房地產開發公司在取得一塊土地使用權的竟拍時間為2004年11月(即掛牌成交確認書時間),交付土地出讓金時間為2005年10月,取得簽定土地使用權出讓合同時間為2006年8月,同時建設部門下達規劃批復,此時,才開始進場進行拆遷.請予答復該稅的起征時間. 答：1。土地使用稅的征收范圍是以行政區劃界定；在征稅范圍內，無論國有、集體土地，凡不屬于稅法規定的免稅土地，均應繳納土地使用稅。 2。在建制鎮范圍內，只對鎮政府所在的行政村的應稅房產、土地征稅。而市區（包括郊區）的所有應稅房產、土地均應征稅。 3。房產稅、土地使用稅的開征應嚴格限定在稅法規定的征稅范圍內，即城市、縣城、建制鎮和工礦區。行政區劃的確定，以政府和相關職能部門文件為準。 問：我們公司租用的是個人的房子,交租金的時候,房主因為是個人,所以沒有發票,但是是實際發生了,請問,我們實際交付的房租沒有房主的發票可以在稅前扣除嘛?我們公司和房主簽的有合同,請問這個可以作為稅前抵扣的憑據嘛? 答：根據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條規定：企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得稅額時扣除。合同是可以作為稅前抵扣的憑據，但是還是建議你公司可要求房主到地稅局開具發票。 |
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