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| 淺談房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：325 |
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| 隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會需求增大，及其在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點(diǎn)。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人納稅意識不高，財(cái)務(wù)管理混亂等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，抑制房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會關(guān)注的熱點(diǎn)。 目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收問題大致可以歸結(jié)為兩類：一類是由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度、核算辦法不熟悉，對會計(jì)制度與稅法差異理解有誤，導(dǎo)致亂用會計(jì)科目，不計(jì)或少計(jì)收入，隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用情況普遍，比如對物業(yè)費(fèi)、收視費(fèi)、綠化費(fèi)等代收款項(xiàng)不按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。另一類是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在有意隱瞞利潤逃避稅收的現(xiàn)象。比如有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)商通過開具建安發(fā)票，用支付營業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個人）所得稅的代價，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。再如，房地產(chǎn)企業(yè)利用項(xiàng)目開發(fā)前期投入資金大、周期長，收益主要集中在開發(fā)中后期的特點(diǎn)，對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)或少申報(bào)，長期將這樣的收入掛往來賬，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補(bǔ)注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就此流失。 由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本；房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時間，少申報(bào)收入。第三，社會綜合治稅協(xié)調(diào)乏力。房地產(chǎn)稅收的征管，需要房管、土地、規(guī)劃等諸多部門協(xié)助配合。但在實(shí)際征管工作中，由于涉及部門眾多，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，各部門管理程序不同，很難形成合力。目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時有效解決。難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。 針對以上房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問題，應(yīng)采取以下措施，提前介入房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，減少房地產(chǎn)業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系有針對、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。其次應(yīng)從以下幾個方面來入手：一是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作，如幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系，幫助企業(yè)審查其實(shí)現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報(bào)是否正確等。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源信息的監(jiān)控。按規(guī)定向納稅人收集房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料，包括承受土地使用權(quán)批文、計(jì)委立項(xiàng)審批計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目施工許可證、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷售合同清單等資料。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準(zhǔn)確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平也有著密不可分的關(guān)系。因此，在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查賬檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。 |
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