|
|
|
|
| 公共配套設施費土地增值稅和所得稅處理差異 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：747 |
| |
| 公共配套設施指房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施。 1.關于成本對象 國稅發[2006]187號： （1）土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為清算單位進行清算； （2）對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算； （3）開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第二十六條,成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下： （一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 土地增值稅只要求對開發項目中普通住宅和非普通住宅分別確認成本對象；企業所得稅成本對象內容是一個會計的內容，根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第二十五條規定的6種方法來劃分不同的成本對象，對不能外經營銷售的公共配套設施費，可先作為過渡性成本對象進行歸集。企業所得稅成本對象內容更明細 2.關于預提建造費用 《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定： 四、土地增值稅的扣除項目 （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 國稅發[2009]91號 關于印發土地增值稅清算管理規程的通知第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求： （一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。 《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第32條：（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，經中介機構鑒證后可按預算造價合理預提建造費用。 土地增值稅扣除的公共配套設施費，必須實際發生，而且必須提供合法有效憑證；而企業所得稅公共配套設施尚未建造或尚未完工的只要提供必須發生的相關證據就可以扣除。 3.關于扣除原則 《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第三款： 1>.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2>.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 3>.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十七條：企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理： （一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。 （二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。 可以看出兩稅的規定是不同的，土地增值稅產權屬于全體業主所有的，不論其營利性還是非營利，都可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業單位的公共配套設施必須用于非營利性社會公共事業。而企業所得稅的規定正好相反，無償贈與地方政府、公用事業單位的不論其非營利性還是非營利，都可以扣除，產權屬于全體業主的必須用于非營利性。顯然企業所得稅的規定更合理，無償贈與地方政府、公用事業單位的處理權不是開發企業，其營利性還是非營利都不是由開發企業決定，而產權屬于全體業主所有的，雖然開發商沒有處置權，但在實務中開發商有可能經營屬于全體業主所有的配套設施。 4.關于有無產權 有些配套設施開發商沒有產權但有經營權（出租或者轉讓經營權），國稅函[2007]645號 《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十七條（二）也有相關規定。在這一點上不論是企業所得稅還是土地增值稅規定本質上是一樣。 5.關于車位 《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。也就是說地下基礎設施形成的停車場所不論是否營利性的都作為公共配套設施扣除；地上車位要看是否營利性的，根據國稅發[2009]31號第十七條規定的扣除原則處理。 對于土地增值稅對車位沒有單獨的規定，對于車位根據國稅發[2006]187號第四條第三款規定的扣除原則處理。 對于地下人防出租的車位土地增值稅扣除問題，《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。地下人防出租的車位不符合國稅發[2006]187號第四條第三款規定的“建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除” 的規定。 而《中華人民共和國物權法》第七十四條規定：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。地下人防產權為國家所有，因此符合國稅發[2006]187號第四條第三款 “建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除” 的規定。因此對于地下人防出租的車位計算土地增值稅時可以扣除。需要注意的是如果企業在清算土地增值稅之后轉讓經營權，那么必須根據國稅函[2007]645號規定，重新計算收入，補交土地增值稅。 |
|
|
|
|
|
