近期關于土地增值稅的爭論可謂沸沸揚揚。各大房企紛紛對自身稅費繳納情況積極澄清，業內也對土地增值稅繳納環節進行了種種解讀。
然而，同時讓人們關心的是，土地增值稅收繳金額不小，其與房價之間存在怎樣的關系，房企如何在合理情況下處理土地增值稅成本，未來土地增值稅是否面臨改革？為此，新京報邀請了多位業內專家，就這些問題進行探討。
【房價】房價漲幅越大，土地增值稅越高
新京報：土地增值稅和房價之間，存在怎樣的關系？
顧云昌：房子價格越高，土地增值稅就越高。如果房企在扣除了成本之后，毛利潤沒有達到20%（適用于普通住宅），就不存在土地增值稅的問題。房價上漲被看成是土地隨著時間的推移增值，國家規定土地增值的這部分就要收增值稅。
鄒曉云：土地增值稅或多或少都會轉嫁到房價上。目前土地增值稅采取預征制，這會對資金實力較為欠缺的開發商造成一定壓力。為了在開發過程中盡快回籠資金，開發商可能會在一定范圍內提升價格。
張斌：稅收由企業承擔，如果有可能，房地產商的稅收很大一部分是要轉嫁到房價上的。稅收和房價不可能一點兒關系都沒有。土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值越高，稅越重。但這其中開發商也要考慮，定價太高會否影響銷售節奏。在不同的市場條件下，其轉嫁房價的能力也不同，這要取決于房企和市場的博弈關系。
【避稅】自持部分無須繳納土地增值稅
新京報：在合法合理的前提下，房企現在一般有哪些手段降低土地增值稅成本？
顧云昌：理論上來講，開發商自持的這部分，國家是沒辦法征收土地增值稅的，如開發商自持商業，自己來經營。
所交土地增值稅是否合理，要看成本怎么核算，具體哪些算成本？這部分是稅務部門委托中介機構來查房企所公開的賬目，非常繁雜，不是開發商想報多少報多少。
張斌：這部分稅交多少主要取決于決算的問題，要按條件進行決算，多退少補。只要達到了稅務局規定的一系列條件，就必須進行決算。稅務局要根據具體掌握的信息來決算，這就需要房地產商進行配合來提供相關信息。這兩方面是相輔相成的。
開發商把價格定得低一些，這部分稅有可能就會少繳一些，價格具體定多少，這其中房產商一定會根據自身情況進行平衡，從而找到一個最優值，謀求稅后利潤最大化。
陳云峰：據我了解，很多房企每年的納稅額都超過利潤額，大有將房地產行業當做奢侈品行業征稅的意味。尤其在三、四線城市，如果規范納稅，很多項目基本沒有利潤。因此項目之初的稅收籌劃是開發商重要的籌劃內容之一。部分開發商不得不打規定的擦邊球，采用轉移收入或者增加成本等方法來合理避稅。
【影響】豪宅類產品受波及可能性更大
新京報：土地增值稅如果嚴查，對哪類項目會影響最大？
陳云峰：價格與成本之間的差距越大，土地增值稅收繳的額度就越大。以價格優勢多量快跑的項目受到的影響不大。而豪宅類產品受波及的可能性更大。同時，一、二線城市和三、四線城市的項目利潤空間存在差異，因此土地增值稅如果嚴查，其影響力也會按城市的級別遞減。
鄒曉云：畢竟近些年房價在隨著時間的推移而上漲，項目的收入和土地使用開發成本之間的差距有所拉大，因此開發周期較長的項目有可能會受到一定影響。
顧云昌：理論上講，房價賣得越高，土地增值越大，征稅就要征得多。基于此點，開發商可能就會考慮，有些項目房價不要定得太高，以免升值部分也交給國家，采用薄利多銷的辦法。稅務部門也是這么考慮的，通過稅收限制開發商漲價幅度，以避免房價過快上漲。從某種程度上來說，土地增值稅本身是有利于遏制房價過快上漲的。
張斌：并不能具體說哪一類的全部項目都會受到影響。因為項目沒有達到決算條件，在稅法上來講，就沒有達到納稅義務的節點。
【變革】房地產稅收一體化或成未來方向
新京報：未來土地增值稅政策的發展趨勢會是怎樣？是否有可能出現一些新改革？
顧云昌：土地增值稅現在實施起來比較繁瑣，結算過程非常復雜，將來國家能不能在具體計算上進行簡化，這是需要探討的。我們看到，因為國家顧不過來，很多項目賣掉好幾年了這部分稅還沒有征。理論上講，如果房價很平穩、甚至下跌，房企的利潤在20%以內，國家應該征不到土地增值稅，房價上漲越快，土地增值稅繳得越多。現在稅務部門采取預征制，缺乏一定的法理性。土地增值稅的征收也是隨著地方稅收任務的完成情況時緊時松。
土地增值稅本身是合理的，對平抑房價起著一定作用，體現了土地增值部分的收益回歸國家，問題是怎么個征法，預征的方式是否合理？計算上是否應該進一步簡化，這些是值得探討的問題。
陳云峰：土地增值稅的初衷是控制房價和開發商利潤，防止開發商囤地。但目前來看實施的效果并不理想。對于開發商來說，土地增值稅收取的稅率較高，無疑會對項目開發帶來壓力，反而變相助推房價上漲。
在稅制改革上，可以將土地增值稅、土地使用稅等稅種納入到房地產稅中，以此厘清多種環節的復雜征收，增加房屋持有成本，通過市場化手段來調節市場。
張斌：土地增值稅是地方稅，收起來100%歸地方，是由地稅局來征的，預征率這些都是由地稅局來制定實施的。現在沒有足夠證據證明之前征收力度是不是較小，也談不上緊和松的問題。
土地增值稅究竟怎樣收，能夠降低征收成本，更加透明，這是更為值得討論的問題。土地增值稅本身的性質就在于增值額，核算增值額就必須要搞清楚成本費用，問題就在于此。土地增值稅是相對復雜一些，但也沒有復雜到不可操作的程度。
【圓桌嘉賓】
全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌
中國社科院稅收研究室主任 張 斌
中國房地產經理人聯盟秘書長 陳云峰
國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云 |
