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| 物業管理公司的營業稅籌劃 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：588 |
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| 物業管理公司的營業稅籌劃 我國稅法規定，物業服務屬于營業稅中“服務業”的征稅范圍《營業稅稅目注釋》（ 國稅發[1993]149號）規定：“服務業，是指利用設備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務的業務。” 一般說來，物業服務企業是通過專門的機構和人員對已竣工驗收投入使用的各類物業以經營的方式進行維護、修繕，并為物業使用人提供全方位的綜合服務的服務性行業。這里的各類物業的所有權一般不屬于物業服務企業，產權使用人一般是其他的單位、企業、私人或業主群。這里的綜合服務工作主要包括安保、衛生保潔和維修等服務。于是我們可以換一種方式理解物業服務企業，它是接受物業所有人或使用人的委托，為委托人安排勞動力來提供物業綜合服務，委托人支付一定報酬（物業管理費）給物業服務企業，此報酬中含委托人應支付給已安排勞動力的人工費用。按《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定：“勞務公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養老保險金、醫療保險、失業保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的余額為營業額。”如果物業服務企業將其主營業務變更為“勞務派遣服務”（或新成立一家勞務子公司），即接受用工單位的委托，為其安排安保、衛生保潔和維修勞動力并收取服務收入，同時代為轉付勞動力工資、社保以及住房公積金，那么物業服務公司就轉變為勞務公司，根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規定，公司取得的收入就可以按扣除相關支出后的差額繳納營業稅。 物業服務企業經營成本中最大的一塊是人工（勞動力）成本。據統計，規范操作的物業服務企業的人工支出占物業管理費的比例為40%～60%。假設某中型物業服務企業支付安保、衛生保潔和維修人員的工資等占50%，其年物業管理費收入為600萬元。通過上述稅務籌劃該企業可少負擔營業稅及附加16.5萬元（600萬×50%×5.5%）。實施上述方案，物業服務公司轉變為勞務公司按代理業征稅的前提是，必須解除與相關勞動人員的勞動關系。勞務公司全額向接受勞務的單位或個人開具服務業發票，相關勞務人員個人提供勞務，并向地稅機關申請開具服務業發票，作為勞務公司的抵扣成本，這時一般不會超過個人勞務營業稅起征點（例如廣東全省2008年1月1日起統一為按每月5000元標準執行）。相關勞動人員負擔的個人所得稅一般也不會增加。另外需注意，在實際操作中物業服務公司新成立關聯勞務公司可能更為現實，通過關聯勞務公司統一派遣勞動力給服務單位或樓盤，而物業服務公司提供勞動力管理業務；關聯勞務公司注冊資本按規定不得低于50萬元。 還有一點需要注意的是，物業服務收入中的物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。該項收入應按建筑業稅目中的修繕業務，按3%而不是按服務業稅率5%進行納稅，在對該項目收入進行核算時，應分別設置明細賬和分別核算以計算繳納營業稅。 |
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