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| 非住宅轉讓VS投資的稅收政策對比表 |
| 發布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數：1616 |
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| 稅種房產轉讓房產投資入股對比備注增值稅財稅2016年36號文： 一般規定：銷售額，是指納稅人取得的全部價款和價外費用。 特殊規定：個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。 稅收優惠及過渡政策：（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區:個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 財稅2016年36號文： 附件一第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。” 第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經經濟利益。” 附件二第一條第四款“進項稅額”規定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。” 均涉及附加稅費按照增值稅計算按照增值稅計算均涉及契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定,房屋權屬發生轉移時,承受房屋所有權的單位和個人應繳納契稅。房屋權屬轉移是指:房屋買賣、贈與、房屋交換行為。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定,房屋權屬發生轉移時,承受房屋所有權的單位和個人應繳納契稅。房屋權屬轉移是指:房屋買賣、贈與、房屋交換行為。均涉及印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其《實施細則》規定,個人轉讓房產(非住宅類)須由合約雙方就所立的書據依法按“產權轉移書據”的品目,0.05%的稅率據實繳納印花稅。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其《實施細則》規定,個人轉讓房產(非住宅類)須由合約雙方就所立的書據依法按“產權轉移書據”的品目,0.05%的稅率據實繳納印花稅。均涉及個人所得稅根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定,個人轉讓非住宅,以轉讓房產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額,為應納稅所得額,稅率為20%；根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發【2006】108號文)規定,合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。財稅[2015]41號： 一、個人以非貨幣性資產投資，屬于個人轉讓非貨幣性資產和投資同時發生。對個人轉讓非貨幣性資產的所得，應按照“財產轉讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。 二、個人以非貨幣性資產投資，應按評估后的公允價值確認非貨幣性資產轉讓收入。非貨幣性資產轉讓收入減除該資產原值及合理稅費后的余額為應納稅所得額。 個人以非貨幣性資產投資，應于非貨幣性資產轉讓、取得被投資企業股權時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。 三、個人應在發生上述應稅行為的次月15日內向主管稅務機關申報納稅。 納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后，自發生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內（含）分期繳納個人所得稅。 四、個人以非貨幣性資產投資交易過程中取得現金補價的，現金部分應優先用于繳稅；現金不足以繳納的部分，可分期繳納。 個人在分期繳稅期間轉讓其持有的上述全部或部分股權，并取得現金收入的，該現金收入應優先用于繳納尚未繳清的稅款。 五、本通知所稱非貨幣性資產，是指現金、銀行存款等貨幣性資產以外的資產，包括股權、不動產、技術發明成果以及其他形式的非貨幣性資產。 本通知所稱非貨幣性資產投資，包括以非貨幣性資產出資設立新的企業，以及以非貨幣性資產出資參與企業增資擴股、定向增發股票、股權置換、重組改制等投資行為。 轉讓無稅收優惠；投資有分期納稅的稅收優惠土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，個人轉讓除住房以外的存量房，應按規定申報繳納土地增值稅。 對個人轉讓非住宅存量房，能夠提供合法、完整、準確的憑證，并能正確計算應納稅額的，應采取查賬征收；對個人未能提供相關憑證，不能正確計算應納稅額的，統一按計稅價格按照征收率核定征收。 財稅[2015]5號： 四、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。 轉讓要繳納；投資暫不繳納 |
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