海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告
海南省地方稅務(wù)局公告2012年第3號(hào) 2012.4.28
為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，規(guī)范核定征收工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法，現(xiàn)公告如下：
一、核定征收條件
在土地增值稅清算過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收方式征收土地增值稅：
（一）依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；
（五）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
二、核定征收率
對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照單個(gè)清算項(xiàng)目已售建筑面積的銷售均價(jià)確定核定征收率，具體如下：
（一）銷售均價(jià)未超過(guò)8，000元/㎡的，核定征收率為5%；
（二）銷售均價(jià)超過(guò)8，000元/㎡、未超過(guò)10，000元/㎡的，核定征收率為6%；
（三）銷售均價(jià)超過(guò)10，000元/㎡、未超過(guò)20，000元/㎡的，核定征收率為8%；
（四）銷售均價(jià)超過(guò)20，000元/㎡、未超過(guò)30，000元/㎡的，核定征收率為11%；
（五）銷售均價(jià)超過(guò)30，000元/㎡的，核定征收率為13%.
三、銷售均價(jià)的計(jì)算
銷售均價(jià)=房產(chǎn)銷售總收入÷已售總建筑面積
房產(chǎn)銷售總收入按房產(chǎn)實(shí)際銷售價(jià)格確認(rèn)。對(duì)視同銷售的房產(chǎn)或銷售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的房產(chǎn)，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的銷售價(jià)格確認(rèn)。
已售總建筑面積按經(jīng)房管部門(mén)確定的房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積確認(rèn)。銷售合同所載房產(chǎn)面積與房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積不一致的，按房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積予以調(diào)整。
四、核定征收清算應(yīng)補(bǔ)繳稅款的計(jì)算
應(yīng)交土地增值稅稅款=房產(chǎn)銷售總收入×適用核定征收率
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅稅款=核定應(yīng)交土地增值稅稅款－已預(yù)繳土地增值稅稅款
納稅人分期開(kāi)發(fā)或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)分別按每個(gè)清算項(xiàng)目的銷售均價(jià)，確定適用核定征收率，計(jì)算應(yīng)交稅款及應(yīng)補(bǔ)繳稅款。
五、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，不適用本公告的規(guī)定。
六、土地增值稅核定征收工作由各市縣（區(qū)）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，按以下程序進(jìn)行：
（一）向納稅人出具核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)；
（二）組織有關(guān)人員進(jìn)行核定征收核查；
（三）出具核定征收意見(jiàn)報(bào)告；
（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議；
（五）出具核定征收通知書(shū)，下發(fā)執(zhí)行。
各市縣（區(qū)）地方稅務(wù)局可根據(jù)本公告的規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定具體執(zhí)行措施。
七、以核定征收方式清算后剩余房產(chǎn)的處理
納稅人實(shí)行核定征收方式清算后再銷售所剩余房產(chǎn)的，應(yīng)在發(fā)生銷售房產(chǎn)行為的次月15日內(nèi)，按當(dāng)期銷售房產(chǎn)的銷售均價(jià)確定適用核定征收率，計(jì)算土地增值稅稅款并申報(bào)繳納，其計(jì)算公式如下：
當(dāng)期銷售均價(jià)=當(dāng)期房產(chǎn)銷售收入÷當(dāng)期已售建筑面積
當(dāng)期應(yīng)交土地增值稅稅款=當(dāng)期房產(chǎn)銷售收入×適用核定征收率
本公告下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已按原核定征收方式，進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在本公告下發(fā)后，再銷售所剩余房產(chǎn)所取得的收入，依照本條規(guī)定處理。
八、對(duì)符合本公告第一條第（二）、（五）項(xiàng)規(guī)定情形之一的納稅人，予以核定征收清算后，稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)納稅人設(shè)置賬簿，可以確定轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，并查出應(yīng)交稅款超過(guò)核定征收稅款的，應(yīng)補(bǔ)繳其少繳的土地增值稅稅款。
九、本公告自2012年5月1日起執(zhí)行。本公告下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已作清算結(jié)論的，不再按本公告規(guī)定予以調(diào)整；已受理土地增值稅清算申報(bào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)納稅人存在本公告第一條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形之一的，在未出具清算結(jié)論前，可按本公告規(guī)定的核定征收方式進(jìn)行清算，其他情形按查賬征收方式進(jìn)行清算。
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收方法的公告》(海南省地方稅務(wù)局公告2011年第5號(hào)）及《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整三亞地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2011年第14號(hào)）同時(shí)廢止。
特此公告 |
