關于農村土地征用暨城鎮土地收回、房屋（含建筑物、土地附著物）拆遷補償等有關稅收問題
一、營業稅
（一）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅（財稅字[1994]2號）
農村、農場將土地承包（出租）給個人或公司用于農業生產，收取的固定承包金（租金），可比照2號文件的規定免征營業稅。（國稅函[1998]82號）
（二）國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題
1、對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅。（國稅函[2007]969號）
2、由于國家建設需要，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者而取得的土地及不動產補償費不征收營業稅。（皖地稅[2005]76號）
國家建設需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定的以下情形：（1）、為公共利益需要使用土地的；（2）、為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（3）、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；（4）、因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）、公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
為了支持城市改造建設，經請示國家稅務總局同意，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。
（三）關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題
1、土地使用者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。（國稅發[1993]149號）
2、納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。（國稅函[2008]277號）
（四）關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知（國稅函[2009]520號）
1、《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
2、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。
（五）國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復 (國稅函[1997]第087號)
對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產━━其他土地附著物”稅目征收營業稅。（此適用于商業拆遷）
（六）房地產企業拆遷還建商品房的營業稅規定：
1、房地產開發企業對舊城區進行改造，首先向政府有關部門交納土地出讓金，取得土地使用權，然后對舊城區的房屋進行拆遷，給拆遷戶一定的拆遷補償費，最后建成商品房，原地或易地安置一部分拆遷戶，向拆遷戶收取一定的商品房款(包括結構差房款和超面積差房款)。對開發商向拆遷戶收取的超面積和結構差的房款收入，不管財務上如何核算，均應作為其取得的營業額征稅；對償還面積與拆遷面積相等的部分應由當地地稅機關按同類住宅房屋的成本價格核定計征營業稅或按當地政府規定的成本價格標準征收營業稅(此處的成本包括土地成本和建筑成本，其中土地包括征用補償和拆遷補償費等)；對超出拆遷建筑面積的部分應按市場價格計征營業稅。（皖地稅[2000]44號）
2、關于房管部門、舊城改造指揮部補償拆遷戶住房及銷售住房而取得的收入征收營業稅問題
對于房管部門、舊城改造指揮部補償拆遷戶原產權面積或補償超出原產權面積而取得的收入、售房取得的收入的征稅問題。經研究，現批復如下：
（1）、根據國家稅務總局國稅函發[1995]549號文的規定精神。房管部門、舊城改造指揮部根據市政府的規劃要求進行舊城改造、拆除在規劃內的住宅，并按市政府拆遷補償辦法，以房產補償給拆遷戶，屬于“銷售不動產”的應稅行為，應按“銷售不動產”稅征收營業稅。補償的房產面積如與拆遷戶原產權房產面積相等的，應按同類住宅的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；補償房產面積如超過原產權房產面積的，其超出部分，向拆遷戶收取超面積部分的全部款項征“銷售不動產”的營業稅。
（2）、根據營業稅暫行條例及其實施細則的規定，房管部門、舊城改造指揮部公開出售住房的行為，屬于“銷售不動產”的應稅行為，應按其取得的全部收計征“銷售不動產”的營業稅。
3、關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復（國稅函[1995]549號）
江蘇省南通等地外商投資企業（以下稱拆遷人）根據當地政府城市規劃和建設部門的要求，通過各種方式對規劃區內原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時，當地政府規定，根據被拆房屋的所有權性質不同，分別實行產權調換、按質作價互找差價；或作價補償；或產權調換、作價補償相結合等方法，拆遷人與被拆遷人通過《房屋拆遷補償安置協議》明確拆遷安置事宜。并要求對外商投資企業從事這類城市住宅小區建設涉及的營業稅問題予以明確。經研究，現批復如下：
對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。
二、個人所得稅
（一）財政部、國家稅務總局財稅[2005]45號文件：
經國務院批準，現將城鎮房屋拆遷有關稅收政策通知如下：
1、對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
2、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。
(二)國家稅務總局（國稅函[1997]第087號1997.2.13）
1、對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉讓建筑物等財產性質的其他補償費收入，應按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產轉讓所得”應稅項目計征個人所得稅。（此適用于商業拆遷）
（三）國家稅務總局（國稅函發[1995]079號）
鄉鎮企業的職工和農民取得的青苗補償費，屬種植業的收益范圍，同時，也屬經濟損失的補償性收入，因此，對他們取得的青苗補償費收入暫不征收個人所得稅。
三、企業所得稅
（一）房地產開發企業在房屋拆遷過程中，返還拆遷戶的面積內的房屋，按房屋的市場價格確認收入，并入應納稅所得額計征企業所得稅。(國稅函[2002]172號2002年2月4日)
房地產開發企業以房屋抵頂地價款賠償給原住戶的，在計算繳納企業所得稅時，對賠償的房屋應視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。
（二）拆遷補償憑證問題
拆遷補償必須要到地方稅務局開票，視同銷售不動產。強制拆遷戶經縣以上單位批準，土地部門公告的，只開票不交稅；或者根據縣級及以上政府拆遷部門《房屋拆遷補償安置協議》及相關拆遷文件，由被拆遷人出具的收據，并由基層群眾組織證明的相關憑證，可作為拆遷補償費的入賬憑證。
四、土地增值稅
1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》相關規定
《條例》第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。
《細則》第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
《條例》第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。
《細則》第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
《條例》第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；
（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征上地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
2、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題（財稅[２００６]２１號）
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
3、關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復（國稅函[2007]645號）
土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
五、印花稅
1、“產權轉移書據”稅目中“財產所有權”轉移書據的征稅范圍如何劃定？（國稅發[1991]155號）
“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。
2、對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。（財稅[2006]162號） |
