特此公告。
紹興市房地產企業土地增值稅征收管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步規范土地增值稅的征收管理，保障國家稅收收入，優化地方收入結構，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、《國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知》(國稅發[2009]91號)及其他有關規定，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在紹興市區范圍內轉讓國有土地使用權、開發并轉讓地上建筑物及其附著物(以下簡稱“房地產”)的所有房地產企業(以下簡稱“企業”)。
企業的土地增值稅征收管理納入不動產、建筑業稅收項目管理應用系統。
第二章 征收方式
第三條 企業轉讓房地產取得的收入應按規定繳納土地增值稅，其征收方式分為按率預征、按實清算兩類。
第四條 按率預征是指企業轉讓房地產取得收入(含預售收入)時應按預征率計算繳納預征稅款。
除保障性住房外，我市本級土地增值稅預征率確定為高檔住宅(含別墅、排屋)3%，商務(辦公)用房和營業用房2.5%，普通住宅及其他房產2%。
第五條 按實清算是指企業依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第六條 企業符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求企業進行土地增值稅的清算，并按規定退補稅款。
(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房產建筑面積占整個項目規劃可售建筑面積的比例達到85%以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
(四)上級稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第(三)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第七條 企業符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算。
(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
(三)直接轉讓土地使用權的；
第八條 轉讓給市政府確定的保障性住房，面積在普通住宅標準以下且預計增值率低于20％的部分，如明細核算時能與其他房產劃分清楚，可經主管稅務分局初審，報市地稅局確認后，按零稅率進行預征，待符合本辦法第七條規定的情形后直接按實清算。
第九條 普通住宅標準依據《紹興市人民政府辦公室關于確定紹興市區普通住宅標準問題的通知》(紹政辦發[2005]78號)的規定執行，即：紹興市區普通住宅標準為住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。
第十條 按率預征土地增值稅的納稅時間為企業收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據的當天；企業轉讓房產采取預收款的方式，其預征時間為收到預收款的當天。
按實清算土地增值稅的時間均為企業符合規定情形的當天。
第十一條 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。
一次征地，分期開發的項目，以分期項目為單位清算。對同一項目中不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，征收土地增值稅。
第三章 收 入
第十二條 企業轉讓房地產的收入為轉讓過程中取得的全部價款，包括現金、實物等價物及其他經濟利益。清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
第十三條 企業將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移的或無正當理由，以低于成本價轉讓的，其收入應按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
第十四條 企業轉讓房地產時代收的各項費用，如果已經計入轉讓收入，在計算土地增值稅時予以扣除，但不得加計扣除20％；如果未計入轉讓收入，而是單獨收取，計算土地增值稅時不得扣除。
第十五條 企業將開發的部分房地產轉為自用或用于出租等商業用途，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，其相應的成本費用不得扣除。
第十六條 企業取得的與轉讓房地產無關的收入，如代建工程收入、開發期間建造的臨時性簡易房出租收入等，不征收土地增值稅，其相應的支出，如代建工程支出、用于出租的臨時用房的建筑工程支出等也不得扣除。
第四章 扣除項目
第十七條 企業允許扣除項目的范圍包括取得土地使用權所支付的金額、房產開發成本、房產開發費用、房產有關稅金及按規定的加計扣除，具體按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定執行。
扣除項目除另有規定外，均須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的部分，不予扣除。
第十八條 企業開發項目配套建造的公共設施，建成后其成本費用按以下原則處理：
(一)產權屬于全體業主所有的，準予扣除；
(二)無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除；尚未移交的部分，暫不予扣除；
(三)有償轉讓并已計算收入的，準予扣除；
(四)產權屬于企業或產權尚未明確的，不予扣除。
第十九條 企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本并予以扣除。
企業各類自用或用于出租等商業用途的房產發生的裝修費用不得扣除。
第二十條 企業每個開發項目均應設立項目部，其開發的間接費用應按項目部進行歸集。如項目部的資產、人員及相應承擔的職責與公司總部不能劃清，這部分費用不得按開發成本進行扣除。
第二十一條 扣除項目應按照會計制度的規定，以企業房產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
第二十二條 對企業扣除項目金額的分攤，按下列原則處理：
(一)對一次征地，分次開發的項目，其取得土地使用權所支付的金額按實際占用面積進行分攤；
(二)對室外核算對象(私家花園，經營性場地)單獨轉讓或用于經營性行為，其取得土地使用權所支付的金額按實際占用面積進行分攤；
(三)屬于多個項目共同的成本費用，應按項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例進行分攤；
(四)屬于征稅房產與不征稅房產或免稅房產共同的成本費用，應按各類房產可售建筑面積占項目可售總建筑面積的比例進行分攤；
(五)對由于會計核算不清，難以區分的成本費用，應按后項目先承擔的方式進行分攤；
(六)配套建造的公共設施如發生轉讓、自用等行為，按該類房產建筑面積占項目可售總建筑面積的比例進行分攤；
配套建造的公共設施無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的部分，直接計入相關成本，不進行分攤。
第五章 征收管理
第二十三條 企業的納稅申報納入不動產、建筑業稅收項目管理應用系統，申報期限為：
(一)按率預征的項目當月取得的收入，應在次月15號前到主管稅務機關辦理納稅申報；
(二)對于符合本辦法第七條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本辦法第六條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在45天之內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理。主管稅務機關受理后，應在一定期限內及時組織清算審核，對涉及退補稅款的項目，應及時辦理退補稅款手續。
第二十四條 企業有下列情形之一的，主管稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，原則上按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； (五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
第二十五條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，企業應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除額乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積扣除額=清算時的扣除項目總金額÷清算時的可售總建筑面積
企業根據銷售收入和上述扣除項目金額計算清算后再轉讓房地產的增值額，按已清算部分適用的稅率計算繳納土地增值稅。
如企業在清算時因未取得合法、有效憑證而應計未計的成本和費用，在項目完成清算后取得合法、有效憑證的，在清算后再轉讓房地產時暫按以下辦法計算單位建筑面積扣除額：將新取得合法、有效憑證的成本費用總額除以項目可售總建筑面積得出單位建筑面積扣除項目增加額，加上已清算部分單位建筑面積扣除額作為清算后再轉讓房地產的單位建筑面積扣除額，以此計算清算后再轉讓房地產的增值額。
第二十六條 主管稅務機關應按不動產、建筑業稅收項目管理應用系統的要求進行比對、分析，具體為：
1、對可售面積、配套面積通過規劃部門提供的數據進行比對；
2、對取得土地使用權所支付的金額通過國土部門提供的數據進行比對；
3、對開發建筑成本通過建筑企業填開的發票進行比對；
4、開發間接費用通過已清算項目的平均數進行監控；
5、其他內容的相關性比對。
比對、監控結果與企業申報如有較大出入，應督促企業進行調整，對涉及補繳稅款的項目，逾期的應按規定加收滯納金。
第二十七條 對企業已轉讓房產建筑面積的確認，按銷售(預售)不動產發票為準。如發票記載面積與規劃面積不一致，應按匹配的原則進行調整。
企業將規劃可售房產轉為自用或用于出租等商業用途，其面積應從可售建筑面積中減除；企業將未納入規劃可售房產的配套設施等用于轉讓，其面積應累加到可售建筑面積中。
第二十八條 一個核算項目或核算對象內如既有普通住宅又有其他房產，應分別計算增值額并進行明細帳的會計核算；不能分別核算的，不能適用普通住宅的免稅政策。
第二十九條 企業符合減免稅條件的普通住宅轉讓收入，可在按實清算時報送下列資料，向主管稅務機關提出申請。
1、要求減免土地增值稅的書面申請報告；
2、減免稅費基金申請審批表；
3、土地增值稅清算表及有關附表；
4、開發項目批準文書資料；
5、稅務機關要求提供的其他資料。
減免稅報經批準后，對預征部分由主管稅務機關予以退稅。
第三十條 企業應按項目設立臺賬，正確歸集項目各年度的收入、扣除項目和預征稅款等情況。
第三十一條 企業未按規定履行納稅義務的，主管稅務機關應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理、處罰。
第六章 附 則
第三十二條 本辦法由紹興市地方稅務局負責解釋。
第三十三條 本辦法自2012年1月1日起實施，原《紹興市房地產企業土地增值稅征收管理辦法》(紹市地稅政[2008]30號)同時廢止。
