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| 蕪地稅[2008]48號(hào) 蕪湖市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意見 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：804 |
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| 蕪湖市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意見 蕪地稅[2008]48號(hào) 2008.4.18各縣地方稅務(wù)局，市地方稅務(wù)局各分局（局）：為進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收科學(xué)化、精細(xì)化和規(guī)范化管理，堵塞稅收流失漏洞，保障國(guó)家財(cái)政收入，為我市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局服務(wù)，現(xiàn)結(jié)合我市稅收征管工作實(shí)際，提出以下意見，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。一、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理制度各單位要積極借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度，根據(jù)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)置管理臺(tái)賬，詳細(xì)登記企業(yè)的基本信息、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的基本信息、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的收入信息、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的成本信息和企業(yè)繳納的地方稅信息等。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目登記信息的管理，規(guī)范信息錄入，跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售方式、收款方式、收款進(jìn)度、收款時(shí)間等情況，及時(shí)更新相關(guān)內(nèi)容，建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的數(shù)據(jù)資料，積極開展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況的納稅評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，采取有效措施予以解決，提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅源監(jiān)控水平。二、認(rèn)真落實(shí)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)稅收政策各單位要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策規(guī)定，準(zhǔn)確界定營(yíng)業(yè)稅收入的實(shí)現(xiàn)和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，對(duì)納稅人隨同銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收款、定金、手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)）均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。納稅人采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者，用于抵償債務(wù)以及換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的行為，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類房屋的成本價(jià)格核定或按政府規(guī)定的成本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)超出拆遷建筑面積的部分按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得其它諸如更名費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等各種形式的收費(fèi)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。三、繼續(xù)加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯繳管理一是提高預(yù)繳率，從今年5月1日起，市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳率調(diào)整為6%，三縣房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳率調(diào)整為4%，以促使企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行竣工決算；二是加強(qiáng)預(yù)繳管理，強(qiáng)化催報(bào)催繳工作、督促企業(yè)按月足額申報(bào)。征收分局要做好窗口把關(guān)工作，以稅控稅，當(dāng)期申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的，應(yīng)同時(shí)申報(bào)企業(yè)所得稅，未申報(bào)的應(yīng)督促其足額補(bǔ)全申報(bào)。各管理分局定期不定期地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳申報(bào)的真實(shí)性進(jìn)行入戶檢查，結(jié)合營(yíng)業(yè)稅征收情況，對(duì)企業(yè)所得稅預(yù)繳按月逐戶進(jìn)行跟綜管理，防止虛假申報(bào)等造成稅款流失。三是深入開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算工作，要認(rèn)真落實(shí)市局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的通知》要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的管理，建立健全相關(guān)臺(tái)帳，如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本臺(tái)帳，商品房銷售臺(tái)帳等，嚴(yán)格稅前扣除管理。重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的稅務(wù)檢查，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)年度申報(bào)虧損的或應(yīng)納所得稅為負(fù)數(shù)的，各單位要加強(qiáng)檢查，不得擅自留抵或退稅。對(duì)檢查后仍有留抵或退稅額的企業(yè)應(yīng)上報(bào)市局相關(guān)科室，同時(shí)要對(duì)建筑安裝企業(yè)稅收開展同步檢查，防止關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，偷逃稅款。四、積極做好土地增值稅預(yù)征和清算工作各單位要采取積極有效措施，進(jìn)一步做好土地增值稅的預(yù)征和清算管理工作。從2008年5月1日起，經(jīng)政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)征率調(diào)整為0.5％；別墅、高級(jí)公寓、度假村的預(yù)征率調(diào)整為3％；其他類型房地產(chǎn)仍然按照1.5%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。各單位要加強(qiáng)土地增值稅的催報(bào)催繳工作，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得的各項(xiàng)收入在申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，必須按照規(guī)定的預(yù)征率同步申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)征項(xiàng)目的跟蹤管理，對(duì)符合土地增值稅清算條件（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）的項(xiàng)目，要認(rèn)真開展土地增值稅的清算工作，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的《清算審核表》要上報(bào)市局審核后再辦理退補(bǔ)稅手續(xù)。市局將對(duì)各單位土地增值稅的預(yù)征和清算工作情況進(jìn)行督查并納入年度考核范圍，以進(jìn)一步完善土地增值稅的征管。 五、加大城鎮(zhèn)土地使用稅征收力度各單位要認(rèn)真貫徹土地使用稅的政策規(guī)定，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的征管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一經(jīng)取得土地使用權(quán)，必須按規(guī)定申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。各單位要及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建項(xiàng)目的占地面積進(jìn)行調(diào)查摸底并錄入征管軟件，督促房地產(chǎn)企業(yè)按照每個(gè)在建項(xiàng)目的占地面積和土地等級(jí)適用稅額按月申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在出售的商品房權(quán)屬全部發(fā)生轉(zhuǎn)移（即已全額開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票）后，才可按照已出售建筑面積占其規(guī)劃建筑面積的比例減征城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的納稅人必須經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算并繳清應(yīng)納的土地增值稅后，才可終止該項(xiàng)目的土地使用稅納稅義務(wù)。六、提高房產(chǎn)稅和印花稅的征管水平各單位要采取多種形式有針對(duì)性地加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅和印花稅政策的宣傳和培訓(xùn)，輔導(dǎo)納稅人按照其不同的應(yīng)稅行為正確申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品售前出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅等稅費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品自用或轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的，應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，以及與購(gòu)房者簽訂的商品房銷售合同（協(xié)議、單據(jù)等各種具有合同性質(zhì)的憑證），應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)”繳納印花稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)證書應(yīng)按照“權(quán)利許可證照”繳納印花稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的“建筑安裝工程承包合同”、“建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同”、“房屋租賃合同”等應(yīng)稅憑證應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。七、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)票管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則以及市區(qū)地方稅收“項(xiàng)目管理”的有關(guān)規(guī)定領(lǐng)購(gòu)、開具、取得和保管稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一監(jiān)印制的發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收購(gòu)房定金或預(yù)收商品房銷售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定開具《蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款專用發(fā)票》，與購(gòu)房戶結(jié)算或交付商品房時(shí)，應(yīng)按規(guī)定開具《蕪湖市銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票》，并在發(fā)票上注明：銷售商品房總價(jià)款（包括各種價(jià)外費(fèi)用），扣除原《蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款專用發(fā)票》開具的預(yù)收價(jià)款，結(jié)算應(yīng)收取的差價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外發(fā)生其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)支付款項(xiàng)或收取款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定取得或開具相應(yīng)的發(fā)票，不得以白條或收據(jù)代替發(fā)票使用。八、加強(qiáng)對(duì)稅收違規(guī)行為的處罰各單位要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常監(jiān)管和檢查，對(duì)房開企業(yè)取得的各種預(yù)收性質(zhì)的收入要督促其嚴(yán)格按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間申報(bào)繳納地方各稅，不得人為調(diào)節(jié)稅收入庫(kù)進(jìn)度，也不得允許企業(yè)少申報(bào)或漏申報(bào)稅種。各級(jí)稽查局要加大稅務(wù)檢查力度，對(duì)納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅、未按規(guī)定申請(qǐng)土地增值稅清算的行為，對(duì)納稅人取得收入不申報(bào)、零申報(bào)或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)行為，以及未按規(guī)定開具和取得發(fā)票等稅收違規(guī)行為，要嚴(yán)格按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。 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