如何建立公平的稅制，一直是國際稅法界爭論的課題。在稅收理論上，量能課稅（AbilitytoPay）原則和受益原則（TheBenefitPrinciple）是關(guān)于稅收公平的兩大被廣泛接受的原則。“所得多的多征，所得少的少征，無所得者不征”，即是量能課稅原則的寫照。
（一）受益原則
許多人認(rèn)為，稅收公平所要求的是，納稅人繳納的稅款與其從政府獲得的利益應(yīng)成比例，這就是受益原則。但納稅人從政府獲取多少利益，缺乏精確的計量。我們應(yīng)采納何種稅率，政府支出的合適程度如何，受益原則并沒有給予我們指引。受益原則依據(jù)受益結(jié)果來分配稅收比例，被認(rèn)為是一種短視。政府服務(wù)的本質(zhì)與程度問題本身，并沒有回答正義問題。
從財產(chǎn)稅以觀，有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為財產(chǎn)稅就是一種地方受益稅，因為政府提供的公共產(chǎn)品與服務(wù)反映在住房財產(chǎn)的價值之中。但受益原則要求從政府得到的利益應(yīng)與納稅人持有的財產(chǎn)成正比，這一前提忽視了一個事實(shí)，即所有的財產(chǎn)在社會上與經(jīng)濟(jì)上并非同質(zhì)。 在國際上，財產(chǎn)稅是地方稅，是地方政府最大的收入來源，用來支應(yīng)學(xué)校、街道、道路、警察、消防和其他的公共服務(wù)。 納稅人繳納財產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，與其享用政府公共服務(wù)之間是有聯(lián)系，但這種聯(lián)系計量困難；高收費(fèi)私立學(xué)校、私立醫(yī)院的發(fā)展，也使得納稅人難以受益對等；社會的流動性增強(qiáng)，社會公眾受益只具有總體上的意義。按照受益原則，有數(shù)個小孩的家庭應(yīng)該多繳納財產(chǎn)稅，因為學(xué)校財政是由財產(chǎn)稅支應(yīng)；而不撫養(yǎng)小孩的當(dāng)?shù)卮蠊S本身不應(yīng)繳納財產(chǎn)稅。不幸的是，有數(shù)個小孩的家庭難以負(fù)擔(dān)高額的財產(chǎn)稅，但是大工廠可能有能力負(fù)擔(dān)。審視上述問題，結(jié)論是受益原則雖然在理論上是公平的，但難以作為稅收正義的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我國的財政收入和支出體制，繳納房地產(chǎn)稅的稅款與納稅人的受益之間關(guān)系更為渺茫，因而，援用受益原則作為課征房地產(chǎn)稅建制的基準(zhǔn)不大適宜。
（二）量能課稅原則
量能課稅可以追溯至亞當(dāng)·斯密（AdamSmith），這一原則要求人民根據(jù)其支付能力來負(fù)擔(dān)政府的成本，即在稅收負(fù)擔(dān)的分配中，支付能力更高的個人應(yīng)繳納更多的稅款。因此，能力不同的納稅人應(yīng)平等地負(fù)擔(dān)稅收責(zé)任。量能課稅原則固然很吸引人，但如何去操作卻成為主要的問題。首先，必須選擇一個指標(biāo)（Index）去衡量納稅能力和支付能力。兩個世紀(jì)以前，財產(chǎn)和財富被視為是指標(biāo)，隨后，代之以所得，認(rèn)為所得是最好的指示物。晚近，越來越多的支持者認(rèn)為消費(fèi)是最好的考量基礎(chǔ)。因為支付能力與個人繳納稅收的能力相關(guān)，量能課稅原則呼吁課稅應(yīng)以直接和個人的形式進(jìn)行。
歷史上用來取代受益原則的是量能課稅原則，如今量能課稅原則成為衡量縱向公平的主要標(biāo)準(zhǔn)，在德國、意大利和西班牙甚至寫入憲法。按照最初的理解，量能課稅原則是按照人們的能力來負(fù)擔(dān)稅收，這被理解成是財產(chǎn)或財富的一種功能，即擁有更多財富的人，也有能力轉(zhuǎn)移更多的金錢給國家。量能課稅不是建立于受益之上，而是以平等犧牲為基礎(chǔ)。量能課稅為大多數(shù)工業(yè)化國家所采納，帶有社會主義的理念色彩。犧牲的平等性，解釋起來往往與絕對的、按比例的、邊際的等術(shù)語相關(guān)聯(lián)。平等犧牲理論包括三部分內(nèi)容：其一，平等的絕對犧牲。每一個納稅人就其獲取的所得，應(yīng)交出同樣的絕對的所得功用。其二，平等的比例犧牲。每一個納稅人就其獲取的所得，應(yīng)犧牲相同比例的功用。其三，平等的邊際犧牲。每一個納稅人就其上一個級距單位的所得，應(yīng)交出同樣的所得功用。這種說理通常用來證明累進(jìn)稅的合理性。 量能課稅原則的合理性與操作可能性，使得其成為稅收公平的主要建制原則。
（三）量能課稅原則能否適用于房地產(chǎn)稅
加拿大學(xué)者做過實(shí)證研究，企圖尋找到財產(chǎn)稅與量能課稅之間的連接點(diǎn)，其研究的一個著眼點(diǎn)是，住房財產(chǎn)稅是否能夠合理地體現(xiàn)量能課稅原則，作者研究了房產(chǎn)價值與家庭收入之間的關(guān)系。對于財產(chǎn)稅的研究，或者對于稅收與所得之間的關(guān)系研究，大多數(shù)人僅僅集中于稅收本身累進(jìn)或累退的問題上。然而，在房地產(chǎn)價值與所得之間存在何種關(guān)系，這才是實(shí)質(zhì)上供我們?nèi)ヅ袛唷裁礃拥恼哌x擇是有用的，什么樣的政策選擇是無效率的。研究的結(jié)論支持兩個假設(shè)：其一，在房地產(chǎn)價值與所得之間存在很虛弱的關(guān)系；其二，這種關(guān)系隨著占有期限的延長而削弱。從量能課稅的平等邊際犧牲以觀，由財產(chǎn)價值的增長來決定財產(chǎn)稅的征收，這將是毫無效率的，因為二者之間存在極其微弱的關(guān)系。如果說一定要課征財產(chǎn)稅，我們可以從現(xiàn)金流來切入問題。加拿大學(xué)者的研究，給予我們很多啟示，我們需要在房地產(chǎn)稅與量能課稅原則之間尋找到關(guān)聯(lián)，將財產(chǎn)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流可能是一種路徑。現(xiàn)金流可以是評估價值，也可以是交易價值和租金，但后兩者容易導(dǎo)致逃避稅，以面積課稅則離現(xiàn)金流太遠(yuǎn)。看來，在尋找房地產(chǎn)稅與量能課稅的聯(lián)系方面，目前沒有完美的方案。相比較而言，選擇評估價值作為計稅依據(jù)，更符合量能課稅原則，距離稅收正義更近，面臨的反彈也較少，具有相對合理性。發(fā)達(dá)國家在課征財產(chǎn)稅時，都以不動產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)，實(shí)際上是量能課稅原則的應(yīng)用，看來是目前最不壞的選擇。
國際經(jīng)驗表明，進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革、設(shè)計房地產(chǎn)稅的技術(shù)細(xì)節(jié)，普遍面臨的困惑是缺乏課稅基準(zhǔn)指引。受益原則適用于社會保障稅，卻難以適用于房地產(chǎn)稅，尤其是人口流動加劇的今日社會。量能課稅原則是現(xiàn)代公認(rèn)的課稅基準(zhǔn)，適用于所得稅已經(jīng)沒有異議，通俗的表述是“所得稅多的多征，所得少的少征，無所得者不征”。但量能課稅原則適用于房地產(chǎn)稅的效果是否等同適用于所得稅？為此國際學(xué)者進(jìn)行了大量的研究，Musgrave等國際學(xué)者提出，量能課稅原則經(jīng)過改造更為適用。將量能課稅原則適用于房地產(chǎn)稅，就必須在房地產(chǎn)價值與量能課稅之間尋找到關(guān)聯(lián)，這意味著房地產(chǎn)的實(shí)際所得或潛在所得能進(jìn)行一定的資本化。人們發(fā)現(xiàn)量能課稅原則依然有效地適用于房地產(chǎn)稅，計量的前提是，需要將房地產(chǎn)資本化或曰價值化，使得房地產(chǎn)如同所得一樣，能夠用貨幣來衡量與表達(dá)。如果可能，在房地產(chǎn)——所得——量能課稅之間建立直接關(guān)聯(lián)，則是最為理想的路徑。在沒有尋找到更好的課稅基準(zhǔn)之前，量能課稅原則依然可以作為房地產(chǎn)稅的課稅基準(zhǔn)和建制原則，進(jìn)行房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計。
