廣西壯族自治區公共租賃住房項目政府和社會資本合作模式試點方案
為落實國家和自治區關于重點支持在保障性安居工程領域推廣運用政府和社會資本合作模式的有關精神，根據財政部、國土資源部、住房城鄉建設部、中國人民銀行、國家稅務總局、銀監會《關于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》(財綜[2015]15號)有關規定和要求，推進我區政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目試點工作規范、有序開展，制定本方案。
一、基本目標、原則與模式
(一)基本目標。
運用政府和社會資本合作模式，發揮政府與社會資本各自優勢，逐步建立“企業建房、居民租房、政府補貼、社會管理”的新型公共租賃住房投資建設和運營管理模式，有效提升我區公共租賃住房資源配置效率，改善公共租賃住房管理服務質量。
(二)基本原則。
1.政府組織，社會參與。市、縣政府根據公共租賃住房需求狀況，制定公共租賃住房發展規劃和年度計劃，結合當地實際，組織合適的公共租賃住房項目開展政府和社會資本合作試點，選擇社會資本參與投資建設和運營管理公共租賃住房。
2.權責清晰，各司其職。在公共租賃住房項目合同中，明確政府與社會資本的各自責任，按照合同約定承擔相應的權利、義務、責任和風險。
3.激勵相容，提高效率。通過綜合運用多種政策手段，建立動態調整的租金價格機制，確保社會資本具有穩定合理的投資回報；建立嚴格的績效評價機制，對項目運作、住房保障服務質量和資金使用效率等進行綜合考核評價，確保公共租賃住房項目建設運營達到預期效果。
(三)基本模式。
政府選擇社會資本組建公共租賃住房項目公司，項目公司與政府簽訂合同，負責承擔設計、投資建設、運營、維護管理任務，在合同期內通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報，依法承擔相應的風險；政府負責提供政策支持，定期調整公共租賃住房租金價格，加強公共租賃住房工程建設及運營維護質量監管。合同期滿后，項目公司終結，并按合同約定作善后處理。政府對項目公司承擔有限責任，不提供擔保或承諾。
二、項目選擇范圍與條件
(一)項目選擇范圍。
1.政府自建自管項目。
2.政府收購的符合公共租賃住房條件的存量商品住房項目。
3.符合公共租賃住房條件且手續完備、債務清晰的停工未完工程項目。
4.以企業為主建設管理的公共租賃住房項目。
(二)項目基本條件。
1.已納入住房保障規劃和年度計劃。
2.項目規劃所在區域交通便利，學校、醫院等公共基礎設施配套齊全。
3.戶型建筑面積符合公共租賃住房條件。戶型建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，單套建筑面積控制在60平方米以內。
4.承租公共租賃住房的保障對象數量穩定。
5.保障對象按市場租金水平向項目公司繳納住房租金。
6.政府按保障對象支付能力給予分檔補貼及其他政策支持。
7.公共租賃住房運營期限不少于15年。
三、主要工作任務
(一)建立公共租賃住房PPP項目庫。市、縣財政部門會同同級住房保障部門從存量和新增項目中認真梳理、科學甄別適合政府和社會資本合作模式的公共租賃住房項目，建立項目儲備庫，并從中選擇擬試點實施項目，報自治區財政廳、住建廳審核確定。
(二)做好項目前期論證和準備工作。市、縣財政部門會同同級住房保障部門引入第三方中介機構和專家，對擬實施政府和社會資本合作的公共租賃住房項目進行必要性、可行性、經濟性、合規性評估和物有所值評價，論證項目是否滿足政府和社會資本合作項目的必要條件。在此基礎上，財政部門應組織開展政府和社會資本合作項目財政承受能力論證工作，通過識別、測算項目的各項財政支出責任，科學評估項目實施對當前及今后年度財政支出的影響，為項目財政預算管理提供依據，以保障政府切實履行合同義務，有效防范和控制財政風險，促進項目可持續發展。
(三)選擇合作伙伴。市、縣按照《中華人民共和國政府采購法》、《財政部關于印發<政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法>的通知》(財庫[2014]215號)等有關法律法規規定，綜合考慮企業資質、經營業績、技術和管理能力、資金實力、服務質量、信譽等因素，擇優選擇公共租賃住房項目合作伙伴。
(四)籌組項目公司。按照“政府引導、企業主導、市場運作、利益分享、風險分擔”的原則，由合作企業組建項目公司，具體負責公共租賃住房項目的設計、投資、建設、運營、維護和管理。
(五)簽訂合作合同。合同的主要內容應當包括：公共租賃住房項目名稱、建設規模、投資規模、資金籌集、合作期限、戶型結構、運營期限、維修維護責任；住房保障服務的數量、質量和標準；公共租賃住房租金價格及調整機制；合同期滿后項目移交的內容、方式、程序及驗收標準，涉及資產處置的，應當事先約定政府與社會資本收益分享比例；建設和運營管理的風險分擔機制；項目終止的條件、流程和終止補償；違約責任；爭議解決方式等內容。
(六)建立監管和績效評價機制。市、縣政府對公共租賃住房政府和社會資本合作項目運作、服務質量和資金使用效率等進行全過程監管和綜合考核評價，認真把握和確定服務價格和項目收益指標，加強成本監審、考核評估、價格調整審核，引入第三方進行社會評價，評價結果向社會公示，并作為項目價格、政府補貼、合作期限等調整的依據。
(七)落實政策支持。市、縣財政、住房保障、國土、人民銀行、銀監局等有關部門，按照財政部等六部委《關于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》(財綜[2015]15號)構建的政策體系，認真貫徹落實政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目涉及的財政、稅費、土地、收購、融資等相關支持政策。
四、實施步驟
(一)制定實施方案(2015年9月)。
財政廳負責會同住房城鄉建設廳制定自治區政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目試點方案，確定具體工作任務和實施步驟，指導推進全區項目試點工作開展。市、縣財政部門負責會同同級住房保障主管部門，按照國家和自治區有關要求，結合當地實際，制定本地政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目試點實施方案，建立項目試點實施政策體系。
(二)選擇試點項目(2015年10月)。
市、縣財政部門會同同級住房保障部門，按照國家及自治區試點方案要求，結合第三方中介機構和專家評價意見，認真篩選試點項目，形成項目儲備庫；各市財政、住房保障部門負責匯總建立本地區(含縣、區)項目儲備庫篩選建立情況，并選擇擬試點項目，在10月15日前將本地區(含縣、區)項目儲備庫概況以及擬試點項目的項目區位、投資規模、建筑面積和套數、合作方式、合作期限、資金來源等情況報送自治區財政廳、住房城鄉建設廳。原則上，各市申報試點實施項目個數應不少于1個。
10月份，財政廳會同住房城鄉建設廳對各市篩選報送的擬試點項目進行審核，并在其中選擇確定試點實施項目，并將相關情況報財政部、住房城鄉建設部備案。
(三)組織項目實施(2015年11月起)。經財政廳、住房城鄉建設廳審核確定的試點項目所在市、縣，按照國家和自治區有關規定，選擇合作伙伴，籌建項目公司，簽訂合作合同，全面推進試點項目實施。同時，建立試點實施情況反饋機制，每季度末向財政廳、住房城鄉建設廳報送項目試點進展情況，每年度末項財政廳、住房城鄉建設廳報送本年度試點項目實施總結情況總結。試點項目所在地有關部門應確定本部門試點實施聯絡員，對試點項目實施過程中遇到的問題，與自治區財政、住建等部門保持持續反饋溝通。
五、工作機制
(一)明確分工，落實工作責任。各級財政部門會同住房保障主管部門牽頭負責制定政府和社會資本合作模式公共租賃住房試點項目實施方案，推進具體項目的實施工作，會同稅務部門落實相關財稅支持政策；國土資源部門負責落實土地供應支持政策；人民銀行分支機構、銀行業監督管理機構負責指導督促地方金融機構做好金融服務工作，落實相關融資政策。
(二)加強協作，建立工作機制。市、縣財政、住房保障、國土、人民銀行、稅務、銀監局等部門，在各地政府與社會資本合作工作協調機制的基礎上，建立政府和社會資本合作模式公共租賃住房部門聯席會議制度，共同研究解決運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理過程中出現的問題，聯席會議各部門要加強協作，密切配合，確保各項政策措施落到實處，規范開展政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目試點。
附：部分指導性文件目錄
1.國務院辦公廳《轉發財政部發展改革委人民銀行關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》(國辦發[2015]42號)
2.自治區政府辦公廳《關于推廣運用政府和社會資本合作模式增加公共產品供給的指導意見》(桂政辦發[2015]65號)
3.財政部《政府和社會資本合作項目財政承受能力論證指引》(財金[2015]21號)
4.財政部《關于印發政府和社會資本合作模式操作指南(試行)的通知》(財金[2014]113號)
5.財政部《關于印發政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法的通知》(財庫[2014]215號)
6.財政部、國土資源部、住房城鄉建設部、中國人民銀行、國家稅務總局、銀監會《關于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》(財綜[2015]15號)
7.財政部《城鎮保障性安居工程貸款貼息辦法》(財綜[2014]76號)
8.財政廳《關于推廣運用政府和社會資本合作(PPP)模式有關問題的通知》(桂財金[2014]67號)
