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| 廈地稅函[2011]8號 廈門市地方稅務局關于明確將地價并入房產原值征收房產稅有關問題的通知 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：524 |
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| 廈門市地方稅務局關于明確將地價并入房產原值征收房產稅有關問題的通知 廈地稅函[2011]8號 2011.2.28各區地方稅務局、直征局、外稅分局、稽查局：現將財政部、國家稅務總局（財稅[2010]121號）《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》中的第三點“關于將地價計入房產原值征收房產稅問題”明確如下：【陳萍生點評—— 廈門市地稅局及時提出貫徹意見值得贊揚，畢竟這個文件在理解層面存在不同的看法，及時提出意見，不管正確與否，起碼能夠指導稅企雙方規避稅收風險?！恳?、納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估并入房產原值。如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用并入房產原值?！娟惼忌c評——該條規定實際上還是要將取得土地使用權價值計入房產征稅。劃撥方式的或是無償取得土地的，由于沒有實際支付價款，土地價值為0，不需要評估作價加重企業負擔。一般國有企業或政府招商引資會存在這種情形。劃撥改出讓的，按照規定要重新招拍掛或以其他方式補交土地出讓金，相當于企業正式購買土地使用權，地價變為有償取得，所以要并入征稅?！慷?、納稅人自建的房產所占用的土地是以租入方式取得國有土地使用權的，其支付的租金應并入房產原值；如果以租入方式取得的是集體土地使用權的，其支付的租金可暫不并入房產原值。上述租金以合同約定的總金額為準?！娟惼忌c評—— 土地租金也并入房價征稅，一般是指長期租賃土地使用權，后在此土地上建房的行為。雖然土地使用權不屬于租賃者，如此規定，似乎有些不太合符情理。實際上租賃者一般是以建好的房產抵償租金行為。為何租賃集體土地不并入呢？可能是考慮小產權房的敏感問題吧?！咳?、宗地容積率是指一個地塊上的建筑物總面積與地面面積的比，以廈門市規劃局核發的《工程規劃許可證》登載的為準。【陳萍生點評—— 關于容積率的概念問題，這點是沒有疑義的。】(一)宗地容積率低于0.5的，以房產建筑面積的2倍作為占地面積A，再以A占總占地面積的百分比確認其地價，并入房產原值；容積率高于0.5的，以該宗地的全部地價并入房產原值?！娟惼忌c評—— 第一段話容積率乘以2倍是財政部和國家稅務總局121號文件的原文意思表達，雖然不盡合理，但這是沒有辦法的。它改變了原財稅[2008]152號文件可以不將土地價值計入房產征稅的規定。主要是為了配合重慶上海征稅房產稅的需要。這一規定，大大加重了納稅人的負擔，在結構性減稅的提法下，有增有減，無疑這是加法的內容。估計全國增收千億以上。第二段話，對于容積率高于0.5的，以該宗地的全部地價并入房產原值。本人持不同看法，原因如下：既然121號文件表述容積率在0.5之下的要加倍計算，就說明不加倍計算就只是部分土地價款，因此，0.5之上的也是部分土地計入房價，而不是全部。況且，0.5以下的加倍不是全部土地面積，0.5之上的反而是全部土地面積，不可能鼓勵小容積率建房吧。有的說應該是房屋占地垂直投影面積，有的說是紅線內的面積，看來各地至少地市一級稅務機關需要一個文件予以明確?！?二)同一宗地分期開發，在申報房產稅時，應按該期（棟）房產建筑面積占該宗地上的房產總建筑面積的百分比配比地價并入房產原值?！娟惼忌c評——還是將土地總價款計入房價征稅，只是按比例計算分配罷了。但是，按建筑面積計算不如按占地面積計算，因為有的建筑面積大，占地面積小；有的建筑面積小，但占地面積大。】為便于我市房產稅的征管實際及房產稅稅源管理系統的更新維護，經研究，財政部、國家稅務總局（財稅[2010]121號）《通知》和本通知都自2011年1月1日起執行。請各征收單位加強《通知》的政策宣傳，做好征管工作。對政策執行中遇到的問題，及時上報市局。【陳萍生點評——估計廈門市的企業，特別是工業企業意見很大。因為廈門市企業的全部土地價款將列入征收房產稅范圍。一方面繳納土地使用稅，另一方面繳納房產稅，典型的重復征稅。不知道“兩會”代表—財政部財政科研所的賈康所長如何解釋“一個是租金，一個是稅，兩者并行不悖”。】 |
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