房地產企業通過司法部門裁決拍賣取得一項土地使用權，并按拍賣成交價支付購地款。但在辦理產權過戶繳納契稅時，征收機關認為企業購買土地使用權成交價款，低于征收機關確定的評估參考價，要求納稅人按評估參考價繳納契稅。那么，契稅的計稅依據到底是實際成交價，還是征收機關的評估參考價呢？另外，房地產企業受讓土地使用權后，在開發土地過程中支付的拆遷補償支出等費用，是否還要繳納契稅呢？ 《契稅暫行條例》第四條規定，契稅的計稅依據為：
1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。
2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]52號）第九條規定，條例所稱成交價格，指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。
此外，《財政部、國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》（財稅字[1998]96號）關于計稅價格問題規定，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條第一項及《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第九條的規定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 根據上述規定，企業購得土地使用權繳納契稅，應按實際成交價款作為計稅依據，如價格偏低且無正當理由，才由征收機關參照市場價格核定。納稅人通過我國司法部門裁決、政府部門出讓以及合法的拍賣企業拍賣等方式取得土地使用權，且成交價款也是按規定的程序、方法作價，其成交價款合理合法，即使與征收機關確定的評估價相比偏低，也是有非常充分的正當理由，只需按成交價款繳納契稅，無需按評估價核定征稅。 那么，房地產企業受讓土地使用權后，發生的拆遷補償費用是否需要繳納契稅呢？依據《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發[2006]100號）關于“明確國有土地使用權出讓收入范圍”的規定，國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括：以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。 可見，房地產企業受讓土地使用權支付的地價款中，應包含了土地征用和拆遷補償費用、土地前期開發費用等，以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的土地價款的具體范圍也就是總成交價款，應以此為契稅計稅依據。《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。其中，以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：
1.評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。
2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。如以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 有的地方政府出讓土地使用權時，地面建筑物及其附著物沒有及時進行拆遷或尚未拆遷完畢，但土地出讓成交價款中包含了各項拆遷、安置補償費等。房地產企業受讓土地后，也應按土地出讓成交價繳納契稅。但企業隨后自己在拆遷補償、安置補償、開發過程中發生的費用，不應再作為計稅金額繳納契稅。
|
