作為第一批試點(diǎn)城市，上海提出對(duì)新購(gòu)住房（本市戶籍的屬第二套或以上）征收，計(jì)稅金額為交易價(jià)格的70%，稅率為0.6%（低于同類城區(qū)上年度商品住房平均價(jià)2倍的為0.4%）,并設(shè)立了人均60平方米（含）以內(nèi)的免稅區(qū)。重慶規(guī)定對(duì)別墅每戶180平方米以上的，存量和增量全部征收；高檔（高于平均價(jià)格2倍以上）住宅，每戶100平方米以上的增量征收；對(duì)無(wú)戶籍、無(wú)工作、無(wú)企業(yè)的居民，從第二套開(kāi)始征收。稅率為平均價(jià)格3倍以下的0.5%，3～4倍的1%，4倍以上的1.2%。
上海采取一刀切針對(duì)“新增房產(chǎn)”，重慶房產(chǎn)稅的征收針對(duì)高端房產(chǎn)，對(duì)這兩種征收對(duì)象劃分方式，市場(chǎng)上普遍存在爭(zhēng)議，重慶的高端住宅范圍實(shí)在過(guò)窄，而上海的“既往不咎”也有失公平。而且，“試點(diǎn)三個(gè)多月但稅收規(guī)模不及一套房?jī)r(jià)”的事實(shí)更是將房產(chǎn)稅試點(diǎn)推向了尷尬的路口。
一是征收對(duì)象不公平。房產(chǎn)稅要么不征，一旦征收，不能在增量與存量上存在歧視。另一方面，不管是高端房還是低端房，也應(yīng)一視同征。單方面征收，將造成資源的進(jìn)一步浪費(fèi)和投機(jī)的擴(kuò)大化，引起不公平現(xiàn)象激增。
二是征收比例太低。無(wú)論是重慶還是上海，房產(chǎn)稅都過(guò)于溫柔。由于房產(chǎn)稅稅率太低，投資者在購(gòu)房時(shí)房產(chǎn)稅不是他們考慮的主要因素，稅收的調(diào)控作用無(wú)法顯現(xiàn)。
三是征收困難。對(duì)房產(chǎn)課稅，實(shí)質(zhì)上是對(duì)擁有房產(chǎn)的居民個(gè)人收入課稅，稅率設(shè)置不公平、房屋價(jià)值確定不合理，就會(huì)影響房產(chǎn)稅改革的公平性，房產(chǎn)稅改革失去公平，不僅征收困難，還極易引發(fā)一系列社會(huì)矛盾，房產(chǎn)稅也失去了調(diào)控房?jī)r(jià)和調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能。
上述種種情況的出現(xiàn)，可能是基于多種考慮，比如，如果對(duì)存量征收，可能面臨操作上的難度，包括需要實(shí)施房產(chǎn)普查和實(shí)名制，容易觸及利益矛盾等；也可能因?yàn)槎愂照呤钦猩桃Y、投資環(huán)境的重要影響因素，在其他地區(qū)未推出之前，先期推出的地方害怕影響吸引力；也可能擔(dān)心稅率提高會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和勞動(dòng)就業(yè)等等。如果心態(tài)如此，那么稅法執(zhí)行起來(lái)也難免三心二意，房產(chǎn)稅征收的實(shí)際效果必將大打折扣。兩市房產(chǎn)稅征收是高高舉起、輕輕落下，不僅毫無(wú)促令房?jī)r(jià)回歸理性的誠(chéng)意，也根本不可能對(duì)少數(shù)人過(guò)度占有房地產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，因此新房產(chǎn)稅的調(diào)整與修改迫在眉睫。
二、征收房產(chǎn)稅的目的
財(cái)政部2010年9月曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開(kāi)回答，提出對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的。究其主要目的有以下四個(gè)方面：
（一）保護(hù)土地資源，滿足廣大人民的基本住房需求。
眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時(shí)代的到來(lái)，人類賴以生存的土地越來(lái)越少。人人住有所居是人類生存的最基本的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導(dǎo)致閑置空房，則是對(duì)資源的濫用。因此，對(duì)自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對(duì)自主需求以外的房產(chǎn)的占有，有利于資源的合理利用和分配。
（二）打擊房產(chǎn)投機(jī)，保持房?jī)r(jià)合理穩(wěn)定。
近幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，大量投機(jī)者涌入，再加上銀行、投資公司等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的加入，持續(xù)推高房地產(chǎn)泡沫，極大的傷害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致銀行呆賬、壞賬的增加，甚至?xí)?lái)連鎖性的金融危機(jī)。美國(guó)的次貸危機(jī)引發(fā)全球性的金融危機(jī)，日本、東南亞、迪拜樓市泡沫的破滅，西班牙、愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)的危機(jī)都是活生生的流血教訓(xùn)。房產(chǎn)稅的征收就是打擊房產(chǎn)投機(jī)，減少房產(chǎn)泡沫，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，確保在正常的市場(chǎng)運(yùn)行下，維持房?jī)r(jià)在穩(wěn)定合理水平。
（三）利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配。
房產(chǎn)稅的征收有利于社會(huì)資源的公平、公正分配。我國(guó)的收入分配不平等狀況已經(jīng)非常嚴(yán)重，財(cái)富越來(lái)越傾向于向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚，尤其是向少數(shù)高收入者，特別是投機(jī)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商手中集聚，低收入人群收入的增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富越來(lái)越聚集在少數(shù)人手中，這與國(guó)家建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的理念相背離，容易激化社會(huì)矛盾。房產(chǎn)稅征收就是要從稅制設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)縮小收入分配差距以及共享改革發(fā)展成果的公平性原則，即通過(guò)對(duì)房產(chǎn)占有多的“富人”征稅，從而為沒(méi)有房產(chǎn)的“窮人”提供住房，逐步形成“住有所居”的和諧社會(huì)環(huán)境。稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能，如果制定得當(dāng)，實(shí)施有力，必將有利于保障社會(huì)的公平。
（四）有利于地方增加財(cái)力，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
房產(chǎn)稅以房屋不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，推動(dòng)房產(chǎn)稅改革，對(duì)個(gè)人居住用房產(chǎn)征稅，將為地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，有效地補(bǔ)充地方政府財(cái)力，轉(zhuǎn)變以“賣(mài)地”為特征的“土地財(cái)政”模式，更好地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
當(dāng)前，我國(guó)正處于城市化加速發(fā)展期，地方政府基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)任務(wù)較重。然而，與此相對(duì)應(yīng)的是，地方政府沒(méi)有舉債權(quán)，大多是依靠炒作土地價(jià)格、取土地出讓金的方式為項(xiàng)目籌集資金，形成了具有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。這種以“賣(mài)地”為特征的“土地財(cái)政”不具有可持續(xù)性，不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。開(kāi)征房地產(chǎn)還可以減少地方政府對(duì)與中央政府財(cái)政的需求和依賴，有利于國(guó)家政府其他事務(wù)的順利開(kāi)展，可以使國(guó)家事務(wù)具有靈活的自由支配權(quán)。因此房產(chǎn)稅制改革對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行具有極為重要的意義。
三、房產(chǎn)稅征收存在的爭(zhēng)議問(wèn)題
（一）房產(chǎn)稅與土地出讓金。
房產(chǎn)稅同土地出讓金不可混為一談。社會(huì)上很多人反對(duì)征收房產(chǎn)稅，其中一個(gè)最主要的理由就是，購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，房屋價(jià)格中已經(jīng)包括了很高的土地出讓金，而國(guó)有土地的出讓并不是完全的賣(mài)斷，受讓人可以擁有永久土地所有權(quán)，而只是在規(guī)定的期限（如70年）出讓使用權(quán)和收益權(quán)，出讓金實(shí)際上是預(yù)收了出讓期全部的土地出租金，國(guó)家已經(jīng)獲得了很高的收益了，再征收房產(chǎn)稅，就是重復(fù)征收，是不合理的。甚至有人把這說(shuō)成是苛捐雜稅，是政府為增加財(cái)政收入而找理由掠奪居民財(cái)富。
這種說(shuō)法很有鼓動(dòng)性，但實(shí)際上卻是不成立的，因?yàn)槎吒静皇且换厥隆Ｍ恋爻鲎尳鹗峭恋厮姓呦蛸?gòu)買(mǎi)者（如土地開(kāi)發(fā)商）出讓土地收取的收入，準(zhǔn)確地說(shuō)，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地作為其中的一項(xiàng)重要的生產(chǎn)要素，如同其他勞動(dòng)力、技術(shù)和信息要素一樣，可以在依法合規(guī)的情況下根據(jù)供求關(guān)系平等協(xié)商交易條件和交易價(jià)格，土地轉(zhuǎn)讓自然要收取轉(zhuǎn)讓金。至于出讓金是按照永久性完全出讓產(chǎn)權(quán)確定的，還是根據(jù)有限期限轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)來(lái)確定的，完全是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的結(jié)果，二者的價(jià)格也完全可能是有很大差別的。西方國(guó)家私人和企業(yè)可以擁有土地所有權(quán)，購(gòu)買(mǎi)者向所有者支付土地價(jià)格。在我國(guó)，國(guó)家是土地的所有者，所以土地使用權(quán)人要向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。而稅收是憑借國(guó)家政權(quán)強(qiáng)制力收取的，解決的是收益再調(diào)節(jié)問(wèn)題。房產(chǎn)稅就是政府或社會(huì)為房產(chǎn)提供公共服務(wù)或公共產(chǎn)品收取的補(bǔ)償。它與土地出讓金是沒(méi)有聯(lián)系的，因而也不存在替代關(guān)系。
（二）農(nóng)村房產(chǎn)不征稅與城市房產(chǎn)征收。
隨著工業(yè)化的不斷推進(jìn)，工商企業(yè)國(guó)有企業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)外商企業(yè)逐步延伸到農(nóng)村地區(qū)。我國(guó)城鄉(xiāng)差別逐漸縮小，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村。農(nóng)村城市化程度不斷提高，房地產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)用房快速膨脹，完全可以納入征稅范。農(nóng)村房產(chǎn)不征稅不利于城鄉(xiāng)之間企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，有失公平稅負(fù)。因此，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到一切有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，包括農(nóng)村和個(gè)人非經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)。是否據(jù)實(shí)對(duì)所有自建和購(gòu)入房產(chǎn)征稅，可以由省級(jí)政府根據(jù)具體情況自行確定。
四、房產(chǎn)稅征收的有效解決方法
1、納稅人是自然人，而非按套按戶為標(biāo)準(zhǔn)。
納稅人是指依照稅法規(guī)定對(duì)國(guó)家直接負(fù)有納稅義務(wù)的人，又稱納稅義務(wù)人、課稅主體。在中國(guó)，納稅人包括自然人和法人。房產(chǎn)稅確定的納稅主體是自然人，獨(dú)立的個(gè)人征收（未成年和精神病人由法定監(jiān)護(hù)人負(fù)責(zé)）。
房產(chǎn)稅起征和免稅的規(guī)定，不以套為標(biāo)準(zhǔn)：因?yàn)椤疤住庇写笮≠F賤之分，按套劃分也容易產(chǎn)生偷稅漏稅的空子（如假離婚）。不按戶為標(biāo)準(zhǔn)：家里一個(gè)人是一戶，三口之家也是一戶。離了婚怎么辦？一戶變兩戶怎么辦？三代同堂，四世同堂怎么辦？一戶在兩地買(mǎi)了房子怎么辦……而以單獨(dú)的自然人為納稅對(duì)象，可以解決千變?nèi)f化的戶套數(shù)、戶人數(shù)、戶人均居住面積等一系列復(fù)雜問(wèn)題。
正在進(jìn)行的城市房產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)也將極大地助征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)異地聯(lián)網(wǎng)工作，聯(lián)網(wǎng)候選城市逾40個(gè)。實(shí)現(xiàn)了房屋權(quán)屬信息及數(shù)據(jù)庫(kù)的異地聯(lián)網(wǎng)，同一權(quán)屬人在不同城市擁有的住房情況將一目了然，必將有利于嚴(yán)格控制異地購(gòu)房。
單獨(dú)以自然人計(jì)算，就為統(tǒng)計(jì)出擁有多套住房自然人的應(yīng)稅金額提供了極大的便利。納稅期以一年為周期計(jì)算，如果持有房產(chǎn)不足一年的可按持有時(shí)間占納稅期比例計(jì)算。
2、計(jì)稅依據(jù)根據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算。
按原值征稅可以較好的體現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)、建造房產(chǎn)的歷史成本,具體一定的穩(wěn)定性，便于實(shí)際征收的可操作。相對(duì)的，原值計(jì)算不能良好的反應(yīng)對(duì)市場(chǎng)供求變化、基礎(chǔ)設(shè)施改善、土地稀缺等因素引起的地價(jià)變動(dòng)。依據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)可以極為便利的解決這一難題。中房指數(shù)是一套以價(jià)格指數(shù)形式來(lái)反映全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前市場(chǎng)狀況的指標(biāo)體系和分析方法。依托遍布全國(guó)的分析師實(shí)地調(diào)查和搜房網(wǎng)平臺(tái)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，掌握了大量的一手?jǐn)?shù)據(jù)，建立了目前中國(guó)歷時(shí)最長(zhǎng)、信息最全的房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)客觀，參考價(jià)值最高，包括住宅指數(shù)、辦公用房指數(shù)、商服用房指數(shù)和廠房倉(cāng)庫(kù)指數(shù)，北京等城市又新增了別墅指數(shù)報(bào)告。目前的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)以2000年12月北京住宅市場(chǎng)平均價(jià)格水平為基期定為1000點(diǎn)，各城市各分類物業(yè)在報(bào)告期內(nèi)的平均價(jià)格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類物業(yè)在報(bào)告期的指數(shù)值。
計(jì)算個(gè)人應(yīng)征房產(chǎn)額計(jì)算公式如下：個(gè)人房產(chǎn)估值=房產(chǎn)原值*（報(bào)告期中房指數(shù)/基數(shù)中房指數(shù)）*個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)比例。即上海李某三口之家（父母一小孩）一套原值330萬(wàn)的房子，產(chǎn)權(quán)為三人均有，購(gòu)買(mǎi)時(shí)2002年8月上海住房指數(shù)值為1241，到2012年8月時(shí)上海住房指數(shù)值為2427，那么到今年8月份其個(gè)人房產(chǎn)估值為330萬(wàn)*（2427/1241）*1/3=215.12萬(wàn)。
3、免稅額按一二三線城市來(lái)設(shè)置，保證基本住房需要。
“新國(guó)八條”的第一條就提出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在向十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議做報(bào)告時(shí)也表示，下一步將穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策。房產(chǎn)稅征收必須按照分層次區(qū)別對(duì)待的科學(xué)原則。
可參考城市發(fā)展水平、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、輻射帶動(dòng)能力、對(duì)人才吸引力、信息交流能力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力、科技創(chuàng)新能力、交通通達(dá)能力等各層面信息，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為主，劃分出一二三線城市的免稅額。如一線城市每人免稅額可定220萬(wàn)元，二線城市定180萬(wàn)元，三線城市定150萬(wàn)元。舉例來(lái)說(shuō)，一戶三口之家，在一線城市購(gòu)房在660萬(wàn)以下的免征房產(chǎn)稅，在二線城市購(gòu)房在540萬(wàn)以下的免征房產(chǎn)稅，在三線城市購(gòu)房在450萬(wàn)以下的免征房產(chǎn)稅。免征額的設(shè)置，一定要確保當(dāng)?shù)貜V大普通居民不用交稅，滿足其最基本的住房需求。上述案例中上海李某一家2012年8月個(gè)人個(gè)人房產(chǎn)估值為215.12萬(wàn)，低于一線城市個(gè)人定額220萬(wàn)，實(shí)行免稅。
另一方面大力推進(jìn)保障房建設(shè)，誠(chéng)如重慶市市長(zhǎng)黃奇帆將住房系統(tǒng)稱為“三端空子”一樣：一是低端有保障，是安置房；二是終端有市場(chǎng)，有市場(chǎng)的意思就是終端的老百姓按正常的稅費(fèi)買(mǎi)房，獲得價(jià)格比較合適的商品房。三是高端征收房產(chǎn)稅。有區(qū)別的政策，確保廣大普通老百姓“住有所居”，安居樂(lè)業(yè)。
4、稅率采用超倍累進(jìn)稅率。
原有的房產(chǎn)稅采用的是1.2%的統(tǒng)一稅率。采取統(tǒng)一稅率雖然簡(jiǎn)化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實(shí)際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平，更體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅的特點(diǎn)。筆者建議，新房產(chǎn)稅率應(yīng)采用超倍累進(jìn)稅率。超過(guò)免稅額1倍以內(nèi)稅率為1%，1至2倍稅率為2%，超2倍以上稅率為3%。
若案例李某在擁有一套自住房的同時(shí)，還給老父親買(mǎi)了房，產(chǎn)權(quán)歸李某和其父親所有。2012年8月購(gòu)買(mǎi)，價(jià)值200萬(wàn)。
計(jì)算李某個(gè)人房產(chǎn)總估值為兩套的個(gè)人估值，N=215.12 200/2=315.12萬(wàn)，按一線城市個(gè)人免稅額220萬(wàn)，超出免稅額1倍以內(nèi)，征收稅率為1%，征收房產(chǎn)稅計(jì)（315.12-220）*1%=0.95萬(wàn)元。
計(jì)算李某父親個(gè)人房產(chǎn)總估值N=100萬(wàn)，低于個(gè)人免稅額，實(shí)現(xiàn)免稅。
若李某妻子屬個(gè)人產(chǎn)權(quán)另有別墅一套，2012年8月價(jià)值1000萬(wàn)，則其個(gè)人房產(chǎn)總估值，N=215.12 1000=1215.12萬(wàn)，超過(guò)免稅額2倍以上，征收稅率為3%，征收房產(chǎn)稅（1215.12-220）*3%=29.85萬(wàn)元。
新房產(chǎn)稅的制定，就是要大力打擊非基本住房，提高持有成本，將投機(jī)泡沫大面積壓縮，把大量投機(jī)者、囤房者“趕”出市場(chǎng)，把閑置的存量房“逼”入市場(chǎng)，激活存量房市場(chǎng)，發(fā)揮稅收調(diào)控功能，最大限度滿足廣大群眾的基本住房需求。
