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近日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》國稅函[2010]201號，此通知是對國稅發（2009）31號文件關于房地產開發企業開發產品完工條件確認條件的進一步明確。
根據國稅發（2009）31號文件規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案
（2）開發產品已開始投入使用。
（3）開發產品已取得了初始產權證明。
企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
根據上述規定，房地產企業的企業所得稅征收，實行年中預繳、年終匯算清繳的方式，即每年匯算一次，不論開發產品是否完工，每年都要進行。如果開發產品沒有完工，就先按預計毛利額繳稅，不用結轉成本，如果開發產品已完工，就應及時結轉成本，計算實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
但實務中有些納稅人沒能很好的理解此規定，出現了開發產品已經完工也不進行結轉成本，計算實際應納所得稅額，或者是對是否達到完工條件界定不清。比如，開發產品質量驗收不合格或未辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，但已經開始辦理入住手續，是否屬于已經投入使用呢？
國稅函[2010]201號文件采用的是實質重于形式的原則，即房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。這樣規定就比較有可操作性，也不容易產生歧義了。
這里要提醒納稅人注意的是，如果達到完工產品條件而不及時結轉成本的話，對企業是有一定納稅風險的。稅收征管法規定：因納稅人、扣繳義務人計算錯誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務機關在三年內可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年。納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。
根據上述規定，如果納稅人所得稅清算后，按實際毛利額計算的應納稅額大于已經預繳的所得稅額，則應補交所得稅，這時，納稅人就存在延遲納稅的問題，根據上述規定，可能存在被稅務機關收取滯納金甚至罰款的風險。因此，納稅人應及時進行所得稅匯算，只要產品完工就及時結轉收入和成本，計算應補稅額。 | 
