| 征管習慣及地方性政策對土地增值稅籌劃的影響 |
| 發布時間：2013/6/17 來源： 閱讀次數：1706 |
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土地增值稅作為一個地方性稅種，各地方稅務機關對該稅種有較大的自主權，因而土地增值稅的征管受各地稅務機關的地方性政策及征管習慣影響很深，由于這些地方性政策及征管習慣不常見于公開的信息中，但有時卻是決定土地增值稅籌劃的決定性因素，應引起稅務籌劃人員充分的關注。
例1、某企業2003年前6000萬元購入一塊地，建造普通標準住宅，可售面積3萬平方米，營業稅及附加稅率總計5.55%，財務費用能提供金融機構證明，且不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
具體數據如下表（為了便于討論，數據作了簡化，不考慮不影響決策的印花稅）：
（一）、籌劃前：
1、營業稅及附加=15300×0.0555=849.15（萬元）
2、可扣除成本=849.15 （6000 3000）×1.25 360=12459.15（萬元）
土地增值額=15300-12459.15=2840.85（萬元）
增值率=22.8%
應交土地增值稅=2840.85×0.3=852.26（萬元）
3、稅金合計=849.15 852.26=1701.41（萬元）
企業所得稅前利潤=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59（萬元）
企業財務人員根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。”
提出企業的土地增值率處于臨界點，降價可以增加利潤，應按4950元/平方米銷售房屋，測算如下：
單位：萬元
單位成本/單價
總金額
（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理銷售費用
合計
0.0180
540.00
財務費用
0.0120
360.00
銷售收入
0.5100
15,300.00
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（二）籌劃后：
1、營業稅及附加=14850×0.0555=824.18（萬元）
2、可扣除成本=824.18 （6000 3000）×1.25 360=12434.18（萬元）
土地增值額=14850-12434.18=2415.83（萬元）
增值率=19.69%
應交土地增值稅=0
3、稅金合計=824.18（萬元）
企業所得稅后利潤=14850-6000-3000-540-360-824.18=4125.82（萬元）
籌劃節稅金額=4125.82-3698.59=427.23（萬元）
經過測算，可節稅427.23萬元，方案可行。該企業作了降價銷售。由于當地稅務機關對于土地增值稅是采用先按銷售收入預征1%的征管方式，2007年，該項目結束，企業要求土地增值稅清算多退少補，卻遇到了意想不到的問題。當地稅務機關原則上傾向于核定征收，并不支持土地增值稅查帳清算的方式，由于土地增值稅的規定比較寬泛，當地稅務機關具有較大的稅法解釋權，企業經過溝通，放棄了查帳清算的方式。
真實的籌劃前后企業所得稅前利潤是：
籌劃前：
企業所得稅前利潤=15300-6000-3000-540-360-849.15-153=4397.85（萬元）
籌劃后：
企業所得稅前利潤=14850-6000-3000-540-360-824.18-148.5=3977.32（萬元）
籌劃節稅金額=3977.32-4397.85=-420.53（萬元）
實際上普通意義上的土地增值稅籌劃指的是查帳清算制下的土地增值稅籌劃，各種籌劃的方法在查帳清算制下才產生了節稅的效果。而現在一些地方稅務機關原則上傾向于按比例核定征收土地增值，并且地方性征管習慣常處于變動中。由于房地產項目的開發周期較長，從土地增值稅的定價籌劃到土地增值稅的清算，往往還有較長的一段時間，這種征管習慣的變動給土地增值稅的籌劃帶來了意想不到的不可控風險。
例2
江蘇某企業6000萬元購入一塊地，建造普通商品住宅（有國土房產局的批復），可售面積3萬平方米，營業稅及附加稅率總計5.55%，財務費用能提供金融機構證明，且不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。具體數據如下表（為了便于討論，數據作了簡化，不考慮不影響決策的印花稅）：單位：萬元
單位成本/單價
總金額（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理銷售費用合計
0.0180
540.00
財務費用
0.0120
360.00
銷售收入
0.5100
14850.00 | 
